Η δυστυχία τού να έχεις διατηρητέο

Η πολυνομοθεσία, η συναρμοδιότητα υπηρεσιών των υπουργείων Περιβάλλοντος, Ενέργειας και Κλιματικής Αλλαγής (ΥΠΕΚΑ) και Πολιτισμού, αλλά και η βαριά φορολογία, εν μέσω οικονομικής ύφεσης, τους έχει οδηγήσει σε απόγνωση. Η ρύθμιση για τη δυνατότητα εγκατάστασης ανελκυστήρα, στο πλαίσιο βελτίωσης της λειτουργικότητας των διατηρητέων κτιρίων προκειμένου να αποδοθούν στη σύγχρονη ζωή, όπως και η πρόβλεψη νομιμοποίησης των μικροαυθαιρεσιών που μπορεί να υπάρχουν, δεν ήταν για τους ιδιοκτήτες διατηρητέων παρά σταγόνα στον ωκεανό. Μοναδική ανάσα για αυτούς αποτέλεσε η πρόσφατη απόφαση για την απαλλαγή από το χαράτσι (ΕΕΤΗΔΕ) των διατηρητέων ακινήτων, εφόσον είναι κενά, καθώς και η φορολόγησή τους με μειωμένο συντελεστή ΦΑΠ ένα τοις χιλίοις (1‰).


Η προστασία νεοτέρων μνημείων με τον χαρακτηρισμό τους ως διατηρητέων ξεκίνησε το 1950. Εκεί σταμάτησαν και οι υποχρεώσεις της ελληνικής πολιτείας και άρχισαν τα βάσανα των ιδιοκτητών τους. Μόνο στη δεκαετία του '70 υπήρξε μια παρέμβαση των τεχνικών υπηρεσιών του ΕΟΤ που αποτέλεσε πρακτικά και την πρώτη σύνδεση της τουριστικής ανάπτυξης με τη νεότερη αρχιτεκτονική κληρονομιά.
Εγινε κατά την περίοδο 1975-1985 όταν, από μια ομάδα αρχιτεκτόνων υπό τον Αρη Κωνσταντινίδη, εκπονήθηκε ένα φιλόδοξο πρόγραμμα το οποίο προέβλεπε τη μελέτη και τη μετατροπή ιδιωτικών παραδοσιακών κτισμάτων σε τουριστικά καταλύματα (ξενώνες και μικρά ξενοδοχεία).
Το πρόγραμμα εφαρμόστηκε σε διάφορους παραδοσιακούς οικισμούς της χώρας (Βάθεια - Αρεόπολη Λακωνίας, Μεστά και Ψαρά Χίου, Οία Κυκλάδων, Βυζίτσα και Μηλιές Μαγνησίας, Κορυσχάδες Ευρυτανίας, Πάπιγκο Ιωαννίνων) και κατασκευάστηκαν περισσότεροι από 100 ξενώνες.
Σήμερα, οι ιδιοκτήτες διατηρητέων κινούνται συντονισμένα, κάτω από την ομπρέλα του Πανελληνίου Συλλόγου Ιδιοκτητών Διατηρητέων Κτιρίων και Μνημείων, ο οποίος επαναλειτούργησε τον περασμένο Μάρτιο μετά από αρκετά χρόνια σιγής. Πρόσφατα υπέβαλαν στα συναρμόδια υπουργεία Περιβάλλοντος, Πολιτισμού και Ανάπτυξης πρόταση ένταξης διατηρητέων κτιρίων και μνημείων, τα οποία ανήκουν σε ιδιώτες πολίτες και φορείς, στο ΕΣΠΑ 2014-2020.
Ειδικότερα, προτείνουν ένα πρόγραμμα προϋπολογισμού ενός δισεκατομμυρίου ευρώ με δύο κατευθύνσεις. Με τα μισά χρήματα ζητούν να προχωρήσουν στην αποκατάσταση έως και 9.000 όψεων και στεγών ή δωμάτων διατηρητέων κτιρίων και μνημείων, που βρίσκονται σε ιστορικά κέντρα πόλεων, σε ιστορικούς οδικούς άξονες, σε παραδοσιακούς οικισμούς και σε τουριστικές περιοχές της χώρας. Υπολογίζεται ότι μπορεί να διατεθούν έως το πολύ 100.000 ευρώ σε καθένα από αυτά.
Τα άλλα 500 εκατομμύρια ευρώ σχεδιάζεται να διατεθούν για την πλήρη αποκατάσταση άλλων 1.000 κτιρίων σε όλη τη χώρα, με δυνατότητα διάθεσης από 500.000 ευρώ έως 1 εκατ. ευρώ στο καθένα.
Μάλιστα ο σύλλογος προτείνει να καλύψουν οι ιδιώτες το κόστος της εθνικής συμμετοχής στο ΕΣΠΑ. Εως σήμερα δεν υπάρχει επίσημη απάντηση, ωστόσο ανεπισήμως στελέχη των τριών υπουργείων βλέπουν με θετικό μάτι την υλοποίηση ενός τέτοιου προγράμματος. Σε περίπτωση που εγκριθεί, τα πρώτα έργα θα μπορούσαν να ξεκινήσουν εντός του 2015.
«Επρεπε να κινηθούμε κι εμείς, οι ιδιοκτήτες. Εάν η πρόταση του συλλόγου υλοποιηθεί θα μπορούσαν να αποκατασταθούν έως και 10.000 διατηρητέα κτίρια και μνημεία από το σύνολο των περίπου 20.000 που υπάρχουν στη χώρα» αναφέρει ο πρόεδρος του Συλλόγου και επίτιμος διευθυντής Αναστήλωσης Νεότερων και Σύγχρονων Μνημείων του υπουργείου Πολιτισμού κ. Νίκος Χαρκιολάκης.
Τους γυρίζουν την πλάτη Η ελληνική πολιτεία, παρά τις κατά καιρούς διακηρύξεις των αρμοδίων, αγνοεί και, όπως επισημαίνει ο κ. Χαρκιολάκης, «ουσιαστικά τιμωρεί τους ιδιοκτήτες των διατηρητέων κτιρίων και μνημείων για την απόφασή τους να διατηρήσουν στην κυριότητά τους το πατρικό ακίνητο, παρά το γεγονός ότι η Ελλάδα είναι μέλος της Ευρωπαϊκής Ενωσης και ότι στις υπόλοιπες χώρες εφαρμόζεται πληθώρα οικονομικών μέτρων και φορολογικών κινήτρων υπέρ των ιδιοκτητών».
Στην Αγγλία, σύμφωνα με τον ίδιο, όλα τα διατηρητέα επιχορηγούνται για τις επισκευές με 40% από το κράτος, διότι θεωρούν ότι «η εξωτερική όψη τους ανήκει στην πόλη και το εσωτερικό στους ιδιοκτήτες τους».
Η Σύμβαση για την Προστασία της Ευρωπαϊκής Αρχιτεκτονικής Κληρονομιάς (Σύμβαση Γρανάδας), η οποία επικυρώθηκε από το ελληνικό κοινοβούλιο με τον νόμο 2039/1992, δεσμεύει και την Ελλάδα στη λήψη ειδικών ευνοϊκών φορολογικών μέτρων, οικονομικών ενισχύσεων και διοικητικών διευκολύνσεων υπέρ των ιδιοκτητών διατηρητέων κτηρίων και μνημείων. Από το 1992 όμως έως σήμερα, όπως καταγγέλλει ο κ. Χαρκιολάκης, δεν έχει γίνει τίποτε.
«Αλλά και το Προεδρικό Διάταγμα των υπουργών Οικονομικών, Περιβάλλοντος και Πολιτισμού το οποίο προβλεπόταν στον Ν. 3028/2002 και θα καθόριζε τις προϋποθέσεις για την επιχορήγηση και την παροχή οικονομικών κινήτρων το περιμένουμε εδώ και 11 χρόνια» λέει και προσθέτει: «Το μόνο έως σήμερα σημαντικό κίνητρο υπέρ των ιδιοκτητών είναι η θέσπιση αυτοτελούς φορολόγησης με ποσοστό 0,1% της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου, αλλά μόνο για όσα διατηρητέα έχουν χαρακτηριστεί από το υπουργείο Πολιτισμού και είναι αρχαιότερα των τελευταίων 100 ετών. Και γι' αυτό όμως μας... έβγαλαν το λάδι. Αρχικά η ρύθμιση είχε περάσει σε έναν νόμο του Παπακωνσταντίνου, τον Μάιο την πήραν πίσω, για να την επαναφέρουν τελικά την περασμένη εβδομάδα. Σε ό,τι αφορά τους λοιπούς φόρους ακινήτων παραμένουν ίδιοι με εκείνους που ισχύουν για τα σύγχρονα κτίσματα». Πάντως, με ειδική ρύθμιση, απαλλάχθηκαν όσα διατηρητέα ακίνητα είναι κενά από το Εκτακτο Ειδικό Τέλος Ηλεκτροδοτούμενων Δομημένων Επιφανειών (ΕΕΤΗΔΕ).

«Θα πρέπει να θεσπιστεί ως φορολογικό κίνητρο η πλήρης απαλλαγή των διατηρητέων κτιρίων και μνημείων από το σημερινό ΕΕΤΗΔΕ όχι μόνο των κενών αλλά και εκείνων που ιδιοκατοικούνται. Τα ακίνητα αυτά κοστολογούνται ως πολυτελείς μονοκατοικίες προνομιούχων περιοχών, αφενός γιατί συνήθως έχουν μεγάλη επιφάνεια, αφετέρου διότι τα περισσότερα από αυτά βρίσκονται σε ιστορικά κέντρα πόλεων ή σε πολύ τουριστικές περιοχές, με συνέπεια να προκύπτουν υπέρογκες αντικειμενικές αξίες» υπογραμμίζει ο πρόεδρος του συλλόγου ιδιοκτητών διατηρητέων. Είναι χαρακτηριστικό ότι στον διατηρητέο οικισμό της Υδρας φορολογούνται με αντικειμενικές τιμές έως και 3.800 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο.
Ειδικά για τους ιδιοκτήτες διατηρητέων στις περιοχές Γεράνι και Μεταξουργείο στο ιστορικό κέντρο της Αθήνας, από τον φόρο εισοδήματός τους εκπίπτει ποσό ίσο με τη δαπάνη αποκατάστασης και εκσυγχρονισμού του κτιρίου και κόστους έργων ύψους έως 2.000 ευρώ ανά τ.μ.
Η έκπτωση φόρου ισχύει έως την απόσβεση της συνολικής δαπάνης και για χρονικό διάστημα δέκα ετών. Οι αιτήσεις για την έκδοση της άδειας αποκατάστασης πρέπει να έχουν κατατεθεί στις αρμόδιες υπηρεσίες έως τις 31.12.2014 και η αποκατάσταση του ακινήτου να έχει υλοποιηθεί εντός τριών ετών από την έκδοση των σχετικών αδειών.

Αναπτυξιακή προτεραιότητα Σύμφωνα με τον κ. Χαρκιολάκη, η αποκατάσταση των διατηρητέων της χώρας αποτελεί αναπτυξιακή προτεραιότητα. «Για ποιο success story μιλάμε όταν 50 μέτρα από το Σύνταγμα καταρρέει το νεοκλασικό του Χατζηκυριάκειου Ιδρύματος, στη Φιλελλήνων;» αναρωτιέται, επισημαίνοντας ότι χωρίς κίνητρα για τους ιδιοκτήτες «κανένα διατηρητέο δεν θα μείνει όρθιο».
Οπως αναφέρει και ο πρόεδρος του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδας (ΤΕΕ) κ. Χρήστος Σπίρτζης, δεν μπορεί το βάρος της προστασίας της πολιτιστικής κληρονομιάς και του αστικού περιβάλλοντος να πέφτει όλο πάνω στον πολίτη. «Η πολιτεία, αν και δεν αντεπεξέρχεται στις δεσμεύσεις της προς τους ιδιοκτήτες διατηρητέων, τους δεσμεύει, αλλά χωρίς να τους δίνει κάποιο κίνητρο για τη συντήρηση ή την αποκατάσταση της περιουσίας τους. Για παράδειγμα, οι τίτλοι μεταφοράς συντελεστή είναι άχρηστοι καθώς εδώ και χρόνια δεν έχουν θεσμοθετηθεί οι περιοχές υποδοχής συντελεστή. Ετσι βλέπουμε διατηρητέα σε περιοχές που δεν έχουν τουριστική αξία να καταρρέουν» επισημαίνει ο πρόεδρος του ΤΕΕ.
Η θέσπιση της «Τράπεζας Γης» με τον νέο νόμο για τα αυθαίρετα δεν φαίνεται ότι θα μπορέσει να αποζημιώσει τους ιδιοκτήτες διατηρητέων και μνημείων που στερούνται την ιδιοκτησία τους, εν όλω ή εν μέρει. Κι αυτό διότι το Συμβούλιο της Επικρατείας (ΣτΕ) με τις αποφάσεις του έχει κρίνει ότι δεν μπορεί να εφαρμοστεί ο θεσμός της μεταφοράς συντελεστή καθώς δεν έχουν καθοριστεί ακόμη Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή.
Εως σήμερα, σύμφωνα με στοιχεία που είχε παρουσιάσει ο γενικός γραμματέας του ΥΠΕΚΑ κ. Σωκράτης Αλεξιάδης σε συνέδριο του Συλλόγου Πολιτικών Μηχανικών Ελλάδας (ΣΠΜΕ), έχουν εκδοθεί περίπου 244.000 τίτλοι μεταφοράς συντελεστή από διατηρητέα κτίρια.


Τι επιτρέπεται και τι όχι
Νομιμοποίηση αυθαίρετων κατασκευών

Στις διατάξεις του νέου νόμου για τα αυθαίρετα, ο οποίος ψηφίστηκε προ ημερών από τη Βουλή, υπάγονται και οι αυθαίρετες κατασκευές ή χρήσεις που βρίσκονται μέσα στον όγκο διατηρητέου κτιρίου, καθώς και οι προσθήκες καθ' ύψος, σε ποσοστό όμως που δεν υπερβαίνει το 10% της συνολικής δόμησης.
Ειδικότερα για τη νομιμοποίηση, εκτός από τα δικαιολογητικά που απαιτούνται και για τις συμβατικές κατασκευές (π.χ., υπεύθυνη δήλωση, αριθμός και έτος οικοδομικής άδειας όπου υπάρχει, το εμβαδόν και η χρήση της αυθαίρετης κατασκευής κτλ.), πρέπει να υποβληθεί αίτηση στο αρμόδιο Κεντρικό Συμβούλιο Αρχιτεκτονικής (ΚΕΣΑ).
Σε αυτήν πρέπει να επισυναφθούν φωτογραφίες και πλήρης αποτύπωση του κτιρίου, τοπογραφικό διάγραμμα, τεχνική έκθεση μηχανικού στην οποία να περιλαμβάνονται όλα τα ιστορικά στοιχεία του κτιρίου κτλ. Το ΚΕΣΑ μετά τον έλεγχο των δικαιολογητικών μπορεί να δεχθεί ή να απορρίψει την αίτηση με βάση τις μεταβολές στην αρχιτεκτονική και μορφολογική τυπολογία του διατηρητέου κτιρίου και την αισθητική ένταξη της αυθαίρετης κατασκευής ως προς το σύνολο του κτιρίου και του περιβάλλοντος χώρου.
Μπορεί μάλιστα να επιβάλει την εκτέλεση εργασιών προσαρμογής του αυθαίρετου κτίσματος. Στην περίπτωση που απαιτείται έκδοση άδειας για τις εργασίες αυτές θα εκδίδεται χωρίς να προηγηθεί η καταβολή του προστίμου. Οι εργασίες προσαρμογής πρέπει να ολοκληρωθούν σε διάστημα έξι μηνών και η ορθή εκτέλεσή τους θα πιστοποιείται από την Πολεοδομία ή από ελεγκτή δόμησης.
Μετά την εκτέλεση των εργασιών προσαρμογής το ΚΕΣΑ θα επανεξετάζει το αίτημα νομιμοποίησης και θα αποφαίνεται για την οριστική υπαγωγή των αυθαιρέτων κατασκευών ή χρήσεων στις ρυθμίσεις του νόμου.
Ο νέος νόμος προβλέπει παρόμοια διαδικασία και για τη νομιμοποίηση αυθαίρετων κατασκευών ή χρήσεων σε κτίρια με νόμιμη οικοδομική άδεια τα οποία είναι χωροθετημένα στον περιβάλλοντα χώρο διατηρητέου κτιρίου, εφόσον δεν βρίσκονται σε επαφή με αυτό, με τη διαφορά ότι η αίτηση γίνεται στο αρμόδιο Συμβούλιο Αρχιτεκτονικής.
Σε διατηρητέα κτίρια, καθώς και στον περιβάλλοντα χώρο τους, δεν επιτρέπεται η νομιμοποίηση πρόχειρων κατασκευών.



Δικαιώματα και περιορισμοί
Τι απαγορεύεται και τι είναι υποχρεωτικό

• Απαγορεύεται οποιαδήποτε επέμβαση χωρίς την έγκριση του αρμόδιου υπουργείου που το κήρυξε διατηρητέο.
• Ο ιδιοκτήτης υποχρεούται να το συντηρεί και να το επισκευάζει. Διαφορετικά, τις απαραίτητες εργασίες μπορούν να κάνουν οι αρμόδιες υπηρεσίες και να του καταλογίσουν τη δαπάνη.
• Υπάρχει δυνατότητα ειδικής ρύθμισης για προσθήκες μόνο για το υπόλοιπο του συντελεστή δόμησης, με απόφαση του ΥΠΕΚΑ.
• Υπάρχει, θεωρητικά τουλάχιστον, η δυνατότητα της μεταφοράς του συντελεστή δόμησης, η οποία όμως δεν μπορεί να υλοποιηθεί καθώς δεν έχουν καθοριστεί περιοχές υποδοχής συντελεστή. Το θέμα προσπαθεί να ρυθμίσει το ΥΠΕΚΑ με τον νέο θεσμό της «Τράπεζας Γης».
• Οι μελέτες των επισκευών πρέπει να εγκριθούν από πολλές επιτροπές και συμβούλια. Αν προκύψουν αλλαγές κατά τη διάρκεια της επισκευής πρέπει να υποβληθούν και πάλι για έγκριση.
• Για επισκευή και αποκατάσταση διατηρητέων κτιρίων, καθώς και κτιρίων που βρίσκονται σε παραδοσιακούς οικισμούς ή σε τμήματα αυτών, επιδοτείται κατά 50% το επιτόκιο δανεισμού για δάνεια ως 100.000 ευρώ, μόνο εφόσον προορίζονται για κατοικία.
• Υπάρχει δυνατότητα υπαγωγής στον αναπτυξιακό νόμο διατηρητέων ή κτιρίων που βρίσκονται σε παραδοσιακούς οικισμούς, και τα οποία διασκευάζονται σε ξενώνες, ξενοδοχειακές επιχειρήσεις, εργαστήρια παραγωγής παραδοσιακών προϊόντων ή χειροτεχνημάτων.
• Διατηρητέα κτίρια ή κτίρια που βρίσκονται σε παραδοσιακούς οικισμούς και τα οποία έχουν κατεδαφιστεί από γεγονότα που οφείλονται σε ανωτέρα βία, όπως σεισμό, πυρκαγιά, πλημμύρα ή κρίνονται κατεδαφιστέα με πρωτόκολλα επικινδύνως ετοιμόρροπου οικοδομής, επανακατασκευάζονται.
• Τα διατηρητέα μπορούν να εξαιρεθούν, εν όλω ή εν μέρει, από την εφαρμογή του Κανονισμού Ενεργειακής Απόδοσης Κτιρίων (ΚΕΝΑΚ), έπειτα από απόφαση του Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής, με σκοπό τη διατήρηση του χαρακτήρα, της μορφολογίας και της ιστορικής σημασίας τους. Κι αυτό διότι ο ΚΕΝΑΚ δεν ενσωματώνει τις ενεργειακές παραμέτρους της λαϊκής βιοκλιματικής αρχιτεκτονικής των παραδοσιακών κτιρίων, των νεοκλασικών κτλ.
• Επιτρέπεται η εγκατάσταση παθητικών και ενεργητικών ηλιακών συστημάτων και κλιματιστικών ύστερα από έγκριση του Αρχιτεκτονικού Συμβουλίου ή του αρμόδιου φορέα.
• Επιτρέπεται η εγκατάσταση ανελκυστήρα στο εσωτερικό του κελύφους.

Τράτσα Μάχη
tovima.gr