Η ώρα της αποζημίωσης

Τον «ασκό του Αιόλου» για τη διεκδίκηση αποζημιώσεων στις περιπτώσεις εφαρμογής περιοριστικών όρων δόμησης σε εκτός σχεδίου άρτιες και οικοδομήσιμες ιδιοκτησίες, ανοίγει η ολιγωρία του ΥΠΕΧΩΔΕ να εφεσιβάλει σχετική απόφαση του Ευρωπαϊκού Δικαστηρίου Ανθρωπίνων Δικαιωμάτων (ΕΔΑΔ), ακόμη κι αν η λήψη των περιοριστικών μέτρων κατέστη αναγκαία για την προστασία του περιβάλλοντος. Οπως συνέβη στο Μαραθονήσι Ζακύνθου, που έχει κηρυχθεί προστατευόμενη περιοχή λόγω της χελώνας καρέτα καρέτα.

Με την απόφασή του της 6ης/12/2007, το Ευρωπαϊκό Δικαστήριο έκρινε ότι η εκ των υστέρων επιβολή περιοριστικών όρων δόμησης σε εκτός σχεδίου άρτιες και οικοδομήσιμες ιδιοκτησίες, απαξιώνει νομίμως αποκτηθέντα περιουσιακά στοιχεία.

Το ΥΠΕΧΩΔΕ, μη εφεσιβάλλοντας την απόφαση εντός της προβλεπόμενης εξάμηνης προθεσμίας, στις 2/6/2008, την κατέστησε τελεσίδικη και υποχρεωτικώς εφαρμοστέα.

Στο σημείο αυτό αξίζει να επισημάνουμε ότι «προφητικά» το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδας, με επιστολές προς τον κ. Γιώργο Σουφλιά, έχει επισημάνει την αναγκαιότητα κατάργησης της εκτός σχεδίου δόμησης. Τελευταία φορά, προ μερικών εβδομάδων, όταν με επιστολή (που κοινοποίησε σε όλους τους βουλευτές) καλούσε τον υπουργό ΠΕΧΩΔΕ να προχωρήσει στον περιορισμό της εκτός σχεδίου δόμησης, με τη λήψη των ακόλουθων μέτρων:

 Αμεση κατάργηση των παρεκκλίσεων που αφορούν την αρτιότητα και τη δόμηση των εκτός σχεδίου οικοπέδων.
 Αύξηση της αρτιότητας των οικοπέδων προκειμένου για δόμηση στον περιαστικό χώρο και στις κρίσιμες αναπτυσσόμενες (ή υπό ανάπτυξη) περιοχές.
 Ολοκλήρωση εντός της ερχόμενης δεκαπενταετίας, στο πλαίσιο του εθνικού χωροταξικού, των Γενικών Πολεοδομικών Σχεδίων και των Σχεδίων Οικιστικής Οργάνωσης Ανοικτής Πόλης (ΓΠΣ και ΣΧΟΟΑΠ), ώστε να μην υπάρχουν περιοχές εκτός σχεδιασμού.
 Εφαρμογή της αρχής της «συμπαγούς πόλης», καθώς και μέτρα προστασίας του περιαστικού χώρου και των αστικών αναπλάσεων.

Αντ' αυτών ο κ. Γ. Σουφλιάς αντί στο Εθνικό Χωροταξικό να αποδεχθεί και να προωθήσει τις θέσεις του ΤΕΕ (που είναι ο θεσμοθετημένος σύμβουλος της Πολιτείας για θέματα αρμοδιότητας ΥΠΕΧΩΔΕ) διατήρησε τα όρια αρτιότητας και σειρά παρεκκλίσεων που τυγχάνουν εφαρμογής σε εκτός σχεδίου ιδιοκτησίες, όπως τις έχουσες πρόσοψη σε κοινοτικό δρόμο. Που σημαίνει ότι εξακολουθεί να ισχύει η δυνατότητα δόμησης σε εκτός σχεδίου οικόπεδα, επιφανείας δύο στρεμμάτων, εφόσον βρίσκονται σε ακτίνα πεντακοσίων μέτρων από το κέντρο του οικισμού, ενώ στις περιπτώσεις ακινήτων που έχουν πρόσοψη σε εθνικές, επαρχιακές και κοινοτικές οδούς, υπάρχουν ρυθμίσεις που -υπό προϋποθέσεις- επιτρέπουν την έκδοση οικοδομικής άδειας, ακόμη και σε οικόπεδα επιφανείας 750 τ.μ.

Το ιστορικό της απόφασης

Το Ευρωπαϊκό Δικαστήριο επελήφθη της υπόθεσης με την υπ΄ αριθμόν 14216/2003 προσφυγή κατά του ελληνικού δημοσίου, που κατέθεσε η εταιρεία «Ζάντε Μαραθονήσι Α.Ε.».

Η εν λόγω εταιρεία αγόρασε το 1972 την εκτός σχεδίου περιοχή Μαραθονήσι στη Ζάκυνθο για την τουριστική αξιοποίησή της, με βάση τους ισχύοντες όρους δόμησης.

Ακολούθησε όμως σειρά περιοριστικών μέτρων και, προς τα τέλη περίπου της δεκαετίας του '80, απαγορεύθηκε κάθε δυνατότητα δόμησης.

Η εταιρεία προσέφυγε στα ελληνικά δικαστήρια, τα οποία δικαίωσαν το Δημόσιο εκφράζοντας την άποψη ότι οι εκτός σχεδίου περιοχές δεν προορίζονται για οικιστική και τουριστική εκμετάλλευση, αλλά μόνον για γεωργική χρήση.

Κατόπιν αυτού, η «Ζάντε Μαραθονήσι Α.Ε.» προσέφυγε στο Ευρωπαϊκό Δικαστήριο Ανθρωπίνων Δικαιωμάτων, το οποίο επελήφθη της υπόθεσης κάνοντας ουσιαστικώς δεκτή την προσφυγή της.

Το Ευρωπαϊκό Δικαστήριο Ανθρωπίνων Δικαιωμάτων έκρινε ότι κακώς τα ελληνικά δικαστήρια δικαίωσαν το Δημόσιο, αφού στην περίπτωση της προσφεύγουσας εταιρείας έχουμε περιορισμό των όρων ιδιοκτησίας (παράβαση του άρθρου 1 του Πρωτοκόλλου 1).

Καταρρίπτει, μάλιστα, το σκεπτικό των ελληνικών δικαστηρίων για τις εκτός σχεδίου περιοχές, με το ερώτημα: αφού οι εκτός σχεδίου περιοχές προορίζονται μόνον για αγροτική χρήση, γιατί εδίδοντο στην εταιρεία όροι δόμησης, έστω και ολοένα πιο περιοριστικοί; Γιατί εάν δεν υπήρχαν όροι δόμησης (απαγορευόταν, δηλαδή, η δόμηση), προφανώς και η εταιρεία δεν θα προέβαινε στην αγορά της έκτασης.

Η «Ζάντε Μαραθονήσι Α.Ε.» ζητάει αποζημίωση 21 εκατομμυρίων ευρώ και πιθανότατα την απόφαση θα χρησιμοποιήσουν εκατοντάδες ιδιοκτήτες γης σε εκτός σχεδίου περιοχές, των οποίων οι ιδιοκτησίες, με νεότερες ρυθμίσεις, κατέστησαν μη αξιοποιήσιμες.