Νομιμοποιούνται οι ημιυπαίθριοι

Tη νομιμοποίηση των παράνομων ημιυπαίθριων χώρων σχεδιάζει η κυβέρνηση, ανακουφίζοντας με αυτόν τον τρόπο χιλιάδες νοικοκυριά. Ηδη, στα χέρια της πολιτικής ηγεσίας του υπουργείου Οικονομικών υπάρχουν προτάσεις για τη νομιμοποίηση ημιυπαίθριων χώρων που ταλανίζουν τους πολίτες εδώ και 20 χρόνια περίπου. Σύμφωνα με τη νομοθεσία ημιυπαίθριοι θεωρούνται οι χώροι που είναι τουλάχιστον από μια πλευρά ελεύθεροι και βλέπουν σε κοινόχρηστους ή ακάλυπτους χώρους. Ενα είδος σκεπαστής βεράντας, που δεν συνυπολογίζεται στα τετραγωνικά που έχουν κατασκευαστεί με βάση τους ισχύοντες όρους δόμησης. Θεσμοθετήθηκαν πρώτη φορά με το Γενικό Οικοδομικό Κανονισμό (ΓΟΚ) του 1985, αλλά στην πράξη οι διατάξεις του ΓΟΚ καταστρατηγήθηκαν με μοναδικό στόχο τον πλουτισμό των κατασκευαστών. Στην οικοδομική άδεια και στο συμβόλαιο αγοράς ο χώρος εμφανίζεται ως ημιυπαίθριος, όμως πριν κατοικηθεί το ακίνητο είχε μετατραπεί συνήθως σε επιπλέον υπνοδωμάτιο. Υπολογίζεται ότι ένα εκατομμύριο διαμερίσματα, σχεδόν το 70% των οικοδομών που χτίστηκαν μετά το 1986, διαθέτουν ημιυπαίθριους χώρους που έχουν παράνομα μετατραπεί σε κανονικά δωμάτια.

Οπως αναφέρουν παράγοντες του υπουργείου Οικονομίας και Οικονομικών, δεν αποκλείεται η κοινή υπουργική ρύθμιση (μεταξύ ΥΠΕΧΩΔΕ και Οικονομικών) να κατατεθεί στη Βουλή τον προσεχή Σεπτέμβριο ή το αργότερο στις αρχές του νέου έτους. Η πρόταση που φαίνεται να προκρίνεται από την ηγεσία του υπουργείου προβλέπει τη νομιμοποίηση των κλειστών ημιυπαίθριων χώρων με την καταβολή ενός εφάπαξ αντιτίμου που θα κλιμακώνεται αναλόγως της αξίας του ακινήτου.

Ωστόσο, στο υπουργείο που δεν επιθυμούν να θεωρηθεί η ρύθμιση ένας έμμεσος τρόπος για την αύξηση των δημοσίων εσόδων, σκέπτονται να παρέχουν την ευχέρεια στους ιδιοκτήτες ακινήτων να καταβάλλουν τους αναλογούντες φόρους σε 60 δόσεις.

Πάντως, οι ιδιοκτήτες ακινήτων με κλειστό ημιυπαίθριο χώρο βρίσκονται σήμερα ανάμεσα στις φορολογικές πιέσεις του υπουργείου Οικονομικών καθώς και του ΥΠΕΧΩΔΕ για τις πολεοδομικές παραβάσεις που υπάρχουν στα ακίνητά τους. Δεν είναι άλλωστε λίγοι εκείνοι που αγόρασαν νεόδμητο διαμέρισμα και κλήθηκαν να προσέλθουν στις κατά τόπους ΔΟΥ μαζί με τα σχέδια του ακινήτου.

Στο μεταξύ, οι ενδιαφερόμενοι που σκοπεύουν να αγοράσουν κατοικία με ημιυπαίθριο χώρο εφόσον τον δηλώσουν (στο συμβόλαιο) μπορούν να γλιτώσουν μελλοντικούς σκοπέλους με την εφορία.

Το κλείσιμο των ημιυπαίθριων χώρων αποτελεί πολεοδομική παράβαση, ενώ αν δεν δηλωθεί στην εφορία κατά το χρόνο μεταβίβασης του ακινήτου είναι και φορολογική παράβαση, αφού οφείλεται φόρος μεταβίβασης.

ΤΙ ΠΡΕΠΕΙ ΝΑ ΞΕΡΕΤΕ

Οι φορολογούμενοι που σκοπεύουν να αποκτήσουν κατοικία με κλειστό ημιυπαίθριο χώρο θα πρέπει να γνωρίζουν ότι:

1. Ο κλειστός ημιυπαίθριος χώρος φορολογείται ξεχωριστά στην περίπτωση που αναγράφεται στο συμβόλαιο αγοράς του ακινήτου. Δηλαδή, δεν προστίθεται στην επιφάνεια των κύριων χώρων της κατοικίας.
2. Ο κλειστός ημιυπαίθριος χώρος δεν υπάγεται στο αφορολόγητο όριο της πρώτης κατοικίας.
3. Στην περίπτωση που ο κλειστός ημιυπαίθριος χώρος δεν δηλώνεται στην εφορία και δεν εμφανίζεται στο συμβόλαιο αγοράς της κατοικίας, ο ιδιοκτήτης του απειλείται με την επιβολή πρόσθετων φόρων και προστίμων. Αν η εφορία κάνει αυτοψία και διαπιστώσει ότι ο χώρος έχει κλειστεί πριν από τη μεταβίβαση του ακινήτου τότε θα καλέσει τον φορολογούμενο να πληρώσει τον φόρο (11% επί της αντικειμενικής αξίας του τετραγωνικού), πρόσθετο φόρο για ανακριβή δήλωση ο οποίος ανέρχεται σε 3% επί του οφειλόμενου φόρου για κάθε μήνα καθυστέρησης, αλλά και πρόστιμο που είναι 1% επί του αναλογούντος φόρου για κάθε μήνα που πέρασε από την ημερομηνία της αγοραπωλησίας.
Αν ο ιδιοκτήτης επικαλεστεί ότι ο ημιυπαίθριος χώρος κλείστηκε αρκετούς μήνες μετά την αγορά του ακινήτου τότε η εφορία του ζητά να προσκομίσει τα παραστατικά των εργασιών. Στην περίπτωση που τα παρουσιάσει δεν θα πληρώσει κανένα φόρο. Αν όμως δεν μπορεί να δικαιολογήσει τη δαπάνη, τότε πληρώνει φόρους και πρόστιμα.
4. Ακόμα και στην περίπτωση που καταβληθούν φόροι και πρόστιμα για τον ημιυπαίθριο χώρο, για την πολεοδομία το διαμέρισμα παραμένει παράνομο και για να νομιμοποιηθεί οριστικά επιβάλλονται δύο πρόστιμα:

 Ανέγερσης, που καταβάλλεται εφάπαξ.
 Διατήρησης, που πληρώνεται για κάθε χρόνο που παραμένει η παρανομία.

Από το υπουργείο Οικονομικών υποστηρίζουν ότι τουλάχιστον 300.000 νεόδμητα διαμερίσματα από το ένα εκατομμύριο σπίτια που έχουν κτιστεί τα τελευταία 2 χρόνια έχουν ημιυπαίθριους χώρους, οι οποίοι έχουν κλειστεί χωρίς αυτό να έχει δηλωθεί, με αποτέλεσμα το Δημόσιο να χάνει σημαντικά έσοδα από αναλογούντες φόρους που δεν κατεβλήθησαν.

Για τη διευκόλυνση των ελέγχων της εφορίας προκειμένου να εντοπιστούν σε νεόδμητες κατοικίες ημιυπαίθριοι χώροι, οι οποίοι έχουν παράνομα μετατραπεί σε κλειστούς χώρους κύριας χρήσης, το υπουργείο έχει ζητήσει:

 Από τους συμβολαιογράφους μέσα στο πρώτο πενθήμερο κάθε μήνα να στέλνουν στον προϊστάμενο της ΔΟΥ αντίγραφα των οριστικών συμβολαίων που συντάχθηκαν τον αμέσως προηγούμενο μήνα. Επίσης, οι συμβολαιογράφοι υποχρεούνται μέσα στους μήνες, Ιανουάριο, Απρίλιο, Ιούλιο και Οκτώβριο, να αποστέλλουν απλά αντίγραφα των εγγράφων που έχουν συνταχθεί τον προηγούμενο τρίμηνο για δωρεές ή γονικές παροχής ή αναφέρονται σε κτήση αιτία θανάτου.
 Από τους εφοριακούς υπαλλήλους να αναγράφουν στη δήλωση μεταβίβασης του ακινήτου απλώς και μόνο την ύπαρξη του ημιυπαίθριου χώρου. Σημειώνεται ότι στη σχετική δήλωση δεν απαιτείται η αναγραφή του ημιυπαίθριου χώρου ή η κατάσταση αυτού, δηλαδή η διαμόρφωσή του ή μη σε χώρο κύριας χρήσης. Ομως, στην περίπτωση που ο ημιυπαίθριος διαμορφώνεται σε χώρο κύριας χρήσης, απαιτείται η συμπλήρωση του οικείου φύλλου υπολογισμού αξίας, στο οποίο θα περιλαμβάνεται η συνολική επιφάνεια του χώρου κύριας χρήσης (διαμερίσματος, επαγγελματικής στέγης κ.λπ.) και η επιφάνεια του κλειστού ημιυπαίθριου χώρου και θα υπολογίζεται ο φόρος που αναλογεί στην επιφάνεια του ημιυπαίθριου.