Το πετρέλαιο βάζει «φωτιά» στην οικοδομή

Νέες αυξήσεις από πολλά μέτωπα απειλούν να «εκτροχιάσουν» εκ νέου το κόστος της οικοδομής, επιφέροντας περαιτέρω πλήγματα στην αγορά κατοικίας. Το κόστος των υλικών κατασκευής, ένεκα της συνεχούς ανόδου του πετρελαίου συνεχίζει να αυξάνεται, όπως προέκυψε και από τα στοιχεία για το μήνα Μάρτιο που δημοσιοποίησε πρόσφατα η Εθνική Στατιστική Υπηρεσία (ΕΣΥΕ). Ταυτόχρονα, με κοινή υπουργική απόφαση του υφυπουργού Οικονομικών κ. Αντ. Μπέζα και του υπουργού ΠΕΧΩΔΕ κ. Γ. Σουφλιά, αυξάνεται το ελάχιστο κόστος κατασκευής των οικοδομών, με αποτέλεσμα οι περισσότεροι να εκτιμούν ότι δεν θα αποφευχθούν νέες αυξήσεις τιμών στις νέες κατασκευές στην πορεία του έτους. Αν, τελικά καταγραφούν υψηλότερες τιμές κατοικιών, τότε το αγοραστικό ενδιαφέρον θα στραφεί προς μεταχειρισμένες κατοικίες.

Γεγονός είναι ότι η αγορά των οικοδομικών υλικών εξακολουθεί να κινείται ανοδικά, με τον γενικό δείκτη του κόστους κατασκευής νέων κτιρίων κατοικιών να ενισχύεται κατά 5,6% τον Μάρτιο, έναντι του αντίστοιχου μήνα του 2007 και κατά 1,4% έναντι του προηγούμενου μήνα (Φεβρουάριος 2008). Σε μηνιαία βάση, δύο ήταν οι βασικές κατηγορίες με τις μεγαλύτερες αυξήσεις, (αμφότερες συνδεόμενες με την άνοδο των τιμών του πετρελαίου). Ετσι, η κατηγορία «Καύσιμα χωματουργικών και λοιπών οικοδομικών μηχανημάτων (Diesel), Πετρέλαιο Κίνησης» κατέγραψε άνοδο της τάξεως του 5,2% από μήνα σε μήνα. Το ποσοστό αυτό εκτοξεύεται σε 25,3% αν επιχειρηθεί σύγκριση με τον Μάρτιο του 2007, δείγμα της μεγάλης ανόδου, ενώ θα πρέπει να υπολογίζεται ότι επιβάρυνση προκύπτει και από το μεταφορικό κόστος των υλικών. Μοναδική περίπτωση να μη συμβεί κάτι τέτοιο είναι μόνο αν τα υλικά είναι ετοιμοπαράδοτα.

Αντίστοιχα, η κατηγορία «μεταλλικά υλικά βασικής επεξεργασίας», όπου περιλαμβάνονται υλικά, όπως σίδηρος οπλισμού και κουφώματα αλουμινίου, σημείωσε άνοδο κατά 3% από τον προηγούμενο μήνα και 7,8% σε ετήσια βάση. Επεται η κατηγορία «τεχνητά πετρώδη υλικά», δηλαδή υλικά, όπως τούβλα και κεραμίδια, η μηνιαία άνοδος των οποίων διαμορφώθηκε σε 2,1%, ενώ η ετήσια προσεγγίζει το 10%. Το υψηλό ενεργειακό κόστος επηρεάζει με πολλαπλούς τρόπους την οικοδομή, μιας και όσο υψηλότερο είναι, τόσο μεγαλύτερο είναι το κόστος εξόρυξης των οικοδομικών υλικών και η μεταφορά τους, στοιχεία που μετακυλίονται στην αγορά. Αντίστοιχα, τα τούβλα και τα κεραμίδια επηρεάζονται και αυτά από το πετρέλαιο, καθώς χρησιμοποιείται κατά κόρον για την παρασκευή τους, που γίνεται με τη χρήση ειδικών φούρνων.

Οι φόβοι της αγοράς

Οπως τονίζουν οι εμπλεκόμενοι στην αγορά κατοικίας, το κόστος κατασκευής απειλείται να εκτοξευθεί προς τα πάνω και από την άνοδο των αμοιβών των συνεργείων που απασχολούνται στην οικοδομή (π.χ. ελαιοχρωματιστές, σοβατζήδες και χτίστες). Στην τελική «εξίσωση» υπολογίζονται κι άλλοι παράγοντες που πάντοτε συνοδεύουν μία κατασκευή, όπως είναι οι τυχόν αλλαγές της αρχιτεκτονικής μελέτης, αλλά και καθυστερήσεις πέραν του προβλεπομένου. Το μεγαλύτερο μέρος των εξόδων καταβάλλεται στο στάδιο των εκσκαφών και της ίδιας της ανέγερσης του κτιρίου (σκελετός, χτίσιμο). Το κόστος για τα παραπάνω ανέρχεται σε περίπου 30% - 33% του συνόλου.

Ο συνδυασμός των παραπάνω έχει οδηγήσει σε συνολικές αυξήσεις έως και κατά 20% του τελικού κόστους κατασκευής κατοικιών από τις αρχές του 2006 έως και σήμερα, ενώ αρκετοί φορείς της αγοράς κάνουν λόγο για ακόμα μεγαλύτερες αυξήσεις. Ετσι, αν στις αρχές του 2006 απαιτούνταν περί τα 1.000 ευρώ/τ.μ. για την ανέγερση μιας μονοκατοικίας 200 - 300 τ.μ. μέσης ποιότητας, το αντίστοιχο κόστος σήμερα οριοθετείται στα 1.200 ευρώ/τ.μ., με εμφανείς ανοδικές τάσεις.

Ωστόσο, δεν είναι μόνο τα υλικά κατασκευής που συμβάλλουν στην άνοδο του κόστους κατασκευής. Το αμέσως προσεχές διάστημα αναμένονται και νέες αυξήσεις, μετά την πρόσφατη κοινή υπουργική απόφαση των υπουργείων Οικονομικών και ΠΕΧΩΔΕ για την αύξηση του ελάχιστου κόστους κατασκευής οικοδομών ανά τετραγωνικό μέτρο. Οι τιμές είχαν παραμείνει αναλλοίωτες από το 1995, όταν και ξεκίνησε η εφαρμογή του ελάχιστου κόστους κατασκευής, που πλέον τροποποιείται. Σημειωτέον ότι ως Καθαρό Κόστος Κατασκευής Οικοδομής (ΚΚΟ) ορίζεται το κόστος που περιλαμβάνει την αξία αγοράς των υλικών και την αμοιβή εργασίας, η οποία προσφέρεται απευθείας ή μέσω υπεργολάβου με το Φόρο Προστιθέμενης Αξίας που αναλογεί σε αυτά και χωρίς τις ασφαλιστικές εισφορές. Στο Καθαρό Κόστος Κατασκευής Οικοδομής περιλαμβάνονται επίσης οι κάθε είδους μεταφορές και οι μισθώσεις μηχανημάτων, που συνδέονται άμεσα με τις εκτελούμενες εργασίες, καθώς και οι προσφερόμενες υπηρεσίες κατά την εκτέλεση των επί μέρους εργασιών της οικοδομής. Δεν περιλαμβάνονται οι κάθε είδους αμοιβές μηχανικών για τη μελέτη και την επίβλεψη των εργασιών. Ως Κόστος Εκκίνησης (Κ.Ε.) ορίζεται το καθαρό κόστος κατασκευής ανά τετραγωνικό μέτρο οικοδομής, όπως αυτό καθορίζεται κατά κατηγορία οικοδομής, προ της εφαρμογής των συντελεστών αυξομείωσης.

Με βάση λοιπόν τα νέα δεδομένα, ως κόστος εκκίνησης για κτίρια κατοικίας (εκτός μονοκατοικιών) ορίζεται πλέον σε 400 ευρώ/τ.μ. Αντίστοιχα, για μονοκατοικίες, το κόστος διαμορφώνεται σε 460 ευρώ/τ.μ. Σημειωτέον ότι στον υπολογισμό του ελάχιστου κόστους οικοδομής συμπεριλαμβάνεται ο ΦΠΑ και στην παροχή υπηρεσίας, όπως ισχύει για την αξία αγοράς υλικών, προκειμένου να αντιμετωπίζεται ισότιμα η έννοια των δαπανών.

Τα οικόπεδα

Αλλος ένας παράγοντας που διατηρεί τις τιμές των νεόδμητων κατοικιών στα σημερινά υψηλά επίπεδα είναι το μεγάλο κόστος απόκτησης των οικοπέδων. Πολλοί κατασκευαστές έχουν υποχρεωθεί να συναινέσουν σε πολύ υψηλά ποσοστά αντιπαροχής, που ζητούνται από τους ιδιοκτήτες οικοπέδων. Ακόμα και σε ακριβές περιοχές, όπως το Κεφαλάρι και η Εκάλη, υπήρξαν αρκετές περιπτώσεις, όπου το ποσοστό έφτασε ή και ξεπέρασε ακόμα το 60%, με αποτέλεσμα ο κατασκευαστής να μην έχει ιδιαίτερα περιθώρια μείωσης της ζητούμενης τιμής πώλησης. Αυτός είναι κι ένας από τους λόγους που δεν έχουν καταγραφεί ιδιαίτερες μειώσεις τιμών στην αγορά, παρά το γεγονός ότι αρκετά ακίνητα παραμένουν αδιάθετα ακόμα και για περισσότερους από έξι μήνες.

Αναμφίβολα, πάντως, το υψηλότερο κόστος των υλικών κατασκευής, αλλά και των αμοιβών των εκάστοτε συνεργείων, καθιστά υψηλότερο και το κόστος της ανακαίνισης υφιστάμενων κατοικιών. Οι ανακαινίσεις έχουν κερδίσει έδαφος το τελευταίο διάστημα, καθώς όχι μόνο ανανεώνουν την εμφάνιση και βελτιώνουν την ποιότητα κακοσυντηρημένων ακινήτων, αλλά προσδίδουν και σημαντικές υπεραξίες, που συνήθως φτάνουν ακόμα και στο 20% της τελικής αξίας του ακινήτου. Μάλιστα, ειδικοί επισημαίνουν ότι ο αριθμός των ανακαινίσεων ενδέχεται να αυξηθεί το προσεχές διάστημα, καθώς πληθαίνουν εκείνοι που αναζητούν κάποιο μεταχειρισμένο διαμέρισμα, λόγω χαμηλότερου κόστους έναντι των νεόδμητων.

Συντήρηση και ενέργεια

Ωστόσο, άλλη μία παραμέτρος, άγνωστη μέχρι πρότινος στην κτηματαγορά έρχεται να προστεθεί και δυνητικά να αποτελέσει αφορμή για περαιτέρω άνοδο του κόστους των οικοδομών, τόσο των νεόδμητων, όσο και των μεταχειρισμένων (τουλάχιστον αναφορικά με το κόστος συντήρησης). Ο λόγος για την πρόσφατη κατάθεση στη Βουλή προς ψήφιση του νομοσχεδίου για την εξοικονόμηση ενέργειας στα νέα και υπάρχοντα κτίρια, με το οποίο ενσωματώνεται στο εθνικό δίκαιο η Οδηγία 2002/91 της Ευρωπαϊκής Eνωσης για τη βελτίωση της ενεργειακής απόδοσης των κτιρίων, με στόχο την εξοικονόμηση ενέργειας και την προστασία του περιβάλλοντος.

Το νομοσχέδιο καθιερώνει υποχρέωση ενεργειακής επιθεώρησης όλων των νέων οικοδομών εμβαδού άνω των 50 τ.μ. και των υφισταμένων οικοδομών, συνολικού εμβαδού κύριων χώρων άνω των 1.000 τ.μ. όταν ανακαινίζονται ριζικά, δηλ. άνω του 25% της αξίας των κτισμάτων τους. Προβλέπεται όμως και η δυνατότητα μείωσης του ορίου των 1.000 τ.μ., κάτι που συζητείται έντονα στην Ευρωπαική Επιτροπή. Εξαιρούνται τα διατηρητέα κτίρια και μνημεία, εκκλησίες και χώροι λατρείας, κτίρια προσωρινού χαρακτήρα και εξοχικές κατοικίες χρησιμοποιούμενες μέχρι 4 μήνες κατ' έτος.

Το πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης θα εκδίδεται από ειδικό σώμα ενεργειακών επιθεωρητών, θα κατατάσσει το κτίριο σε κατηγορία ανάλογα με την ενεργειακή αποδοτικότητά του, θα ισχύει για 10 έτη και θα είναι υποχρεωτικά στη διάθεση κάθε αγοραστή ή μισθωτή χώρων των κτιρίων αυτών. Σε κτίρια πολυκατοικιών και μεγάρων με κοινόχρηστο σύστημα θέρμανσης θα διενεργείται κοινή ενεργειακή πιστοποίηση ολοκλήρου του κτιρίου, η δε δαπάνη έκδοσής του βαρύνει όλους τους συνιδιοκτήτες κατά τα ποσοστά συγκυριότητας εκάστου.

Εντός έξι μηνών θα πρέπει να τεθεί σε ισχύ με κοινή υπουργική απόφαση «Κανονισμός Ενεργειακής Απόδοσης Κτιρίων», που θα καθορίσει τις προδιαγραφές προς τις οποίες θα πρέπει να συμμορφώνονται οι άδειες των νέων οικοδομών και των ανακαινιζομένων άνω των 1.000 τ.μ.  Το νομοσχέδιο προβλέπει και τακτικές επιθεωρήσεις των λεβήτων κεντρικής θέρμανσης, νερού και κλιματισμού, προκειμένου να μειωθεί η ενεργειακή κατανάλωση και οι εκπομπές διοξειδίου του άνθρακα, με δυνατότητα συστάσεων και επιβολής προστίμων για μη συμμόρφωση.

Υπενθυμίζεται ότι από τις αρχές του 2009 ξεκινάει στο σύνολο της Ευρωπαϊκής Ενωσης η εφαρμογή κοινοτικής οδηγίας που προβλέπει την προσάρτηση πιστοποιητικού ενεργητικής συμπεριφοράς κάθε κτιρίου που θα πωλείται ή ενοικιάζεται. Ηδη, η ΠΟΜΙΔΑ (Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων) αναφέρει, με ανακοίνωσή της, ότι «η ρύθμιση αυτή θα φέρει πραγματική επανάσταση στον τρόπο λειτουργίας της αγοράς και μισθώσεως των υπαρχόντων κτιρίων». Στο πλαίσιο αυτό έχουν ζητηθεί η παροχή τεχνικής βοήθεια και η επιδότηση των ιδιοκτητών, ώστε να υλοποιηθούν τα αναγκαία μέτρα εξοικονόμησης ενέργειας στα κτίρια αυτά.

Ο κτιριακός τομέας είναι υπεύθυνος για το 40% περίπου της συνολικής τελικής κατανάλωσης ενέργειας σε εθνικό και ευρωπαϊκό επίπεδο. Η κατανάλωση αυτή, είτε σε μορφή θερμικής (κυρίως πετρέλαιο) είτε σε μορφή ηλεκτρικής ενέργειας, έχει ως αποτέλεσμα, εκτός της σημαντικής οικονομικής επιβάρυνσης λόγω του υψηλού κόστους της ενέργειας, τη μεγάλη επιβάρυνση της ατμόσφαιρας με ρύπους, κυρίως διοξείδιο του άνθρακα (CO2), που ευθύνεται για το φαινόμενο του θερμοκηπίου.

Στην Ελλάδα, οι ανάγκες για θέρμανση των κατοικιών ανέρχονται περίπου στο 70% της συνολικής ενεργειακής τους κατανάλωσης. Η κατανάλωση ενέργειας για τις οικιακές συσκευές, το φωτισμό και τον κλιματισμό ανέρχεται στο 18% του συνολικού ενεργειακού ισοζυγίου. Οι κατοικίες με κεντρικό σύστημα θέρμανσης, το οποίο χρησιμοποιεί ως καύσιμο αποκλειστικά το πετρέλαιο αντιστοιχούν στο 35,5% του συνόλου. Το υπόλοιπο 64% είναι αυτόνομα θερμαινόμενες κατοικίες που χρησιμοποιούν σε ποσοστό 25% πετρέλαιο, 12% ηλεκτρισμό και 18% καυσόξυλα.

H κατανάλωση ενέργειας στα κτίρια στην Ελλάδα παρουσιάζει αυξητική τάση, λόγω της αύξησης της χρήσης κλιματιστικών και μικροσυσκευών. Η χρήση των κλιματιστικών αποτελεί σημαντικό παράγοντα αύξησης του ηλεκτρικού φορτίου αιχμής στη χώρα, με τεράστιες οικονομικές συνέπειες και σημαντική επιβάρυνση του καταναλωτή.