Αστικές Αναπλάσεις - The HafenCity Project

Κύριος φορέας υλοποίησης του είναι η Τοπική Αυτοδιοίκηση, με επιβλέπουσα αρχή την κεντρική κρατική διοίκηση, με τη δημιουργία ενός ανεξάρτητου φορέα υλοποίησης για το συγκεκριμένο έργο.

Αστικές Αναπλάσεις

Το ζήτημα των αστικών αναπλάσεων απασχολεί εδώ και αρκετά χρόνια τις Τοπικές Αυτοδιοικήσεις των μεγαλύτερων, και όχι μόνο, πόλεων στην Ευρώπη. Παλιές βιομηχανικές περιοχές, πρώην ναυτιλιακές εγκαταστάσεις και γενικότερα περιοχές που βρίσκονται είτε στο κέντρο είτε στις παρυφές των πόλεων αποτελούν αντικείμενο μελέτης και εφαρμογής σχεδίων ανάπλασης σε αστικό επίπεδο, αφού φυσικά προηγηθούν οι απαραίτητες πολεοδομικές και χωροταξικές μελέτες σε ευρύτερη κλίμακα.
 

 
Πέρα από το πολυσυζητημένο, και πολυφορεμένο στις προεκλογικές εξαγγελίες και τις αγνώμονες προτάσεις των περισσοτέρων εγχώριων πολιτικών όντων, παράδειγμα της Βαρκελώνης υπάρχουν μια σειρά, ενδεχομένως καλύτερων, εφαρμοσμένων επεμβάσεων αστικών αναπλάσεων σε όλη την Ευρώπη.

Η πόλη του Μπιλμπάο που μεταμορφώθηκε από βρώμικο λιμάνι με δεκάδες εγκαταλελειμμένα νεώρια σε μια πόλη με ένα καταπράσινο παραλιακό μέτωπο, τραμ και δημόσια μέσα μαζικής μεταφοράς με δεκάδες αρχιτεκτονήματα σε όλη την έκταση της. (www.architravel.gr/gr/index.php?screen=populacity&idCity=10)

Η περιοχή Potsdamer Platz στο Βερολίνο, η περιοχή La Défense και La Villette καθώς και τα πρόσφατα σχέδια για το ‘Greater Paris project’ στο Παρίσι, η περιοχή @22 που τώρα ολοκληρώνεται στη Βαρκελώνη, το κακό παράδειγμα της περιοχής Docklands και το αμφιλεγόμενο Canary Wharf στο Λονδίνο και πολλά ακόμα παραδείγματα αποτελούν τη σύγχρονη πραγματικότητα.

Κάθε απλός ταξιδιώτης παρατηρεί ότι σε όλες τις ευρωπαϊκές πόλεις οι αυτοκινητόδρομοι είναι φαρδείς, οι αποστάσεις μεταξύ των κτισμάτων τουλάχιστον 1:1 σε σχέση με το δρόμο και η ύπαρξη μεγάλων πάρκων αυτονόητη. Θα μπορούσε κανείς να επικαλεστεί το γνωστό αντίλογο, ότι η Ελλάδα ως χώρα δεν έζησε την ευρωπαϊκή εξέλιξη από το μεσαίωνα μέχρι τη βιομηχανική εποχή, επομένως δε διαθέτει ιστορικά κέντρα με πλατείες, πάρκα και εμβληματικά κτίρια. Από την άλλη μεριά όμως, ακόμα και αν δεχτούμε τον οικοδομικό οργασμό των δεκαετιών 1920 (για την στέγαση των προσφύγων) και 1950-60, η σύγχρονη Ελλάδα είχε πολλές ευκαιρίες να οικοδομηθεί με διαφορετικό τρόπο. Ακόμα και σήμερα, όταν μια περιοχή μπαίνει στο σχέδιο πόλης, πρώτα οικοδομείται με μια στοιχειώδη πολεοδομική μελέτη και στη συνέχεια διανοίγονται δίκτυα και δρόμοι, οι οποίοι είναι συνήθως ανεπαρκείς χωρίς παράλληλα να υπολογίζεται η στάθμευση των αυτοκινήτων που θα κατακλύσουν την περιοχή. Στη χώρα αυτή, που έχει ένα κλίμα ιδανικό για υπαίθριες δραστηριότητες, η Πολιτεία είναι ανίκανη να προσφέρει στους πολίτες ανθρώπινο περιβάλλον.

Μια χώρα με τόσα φυσικά προτερήματα πρέπει να αποκτήσει τις πόλεις που τις αξίζουν.
Μέχρι να αλλάξει η νοοτροπία του απλού πολίτη, πρέπει να υπάρξουν φορείς και τοπικές αυτοδιοικήσεις, οι οποίοι πέρα από τις εκάστοτε κυβερνήσεις να χαράξουν μια μακροπρόθεσμη εθνική στρατηγική και τοπικές αστικές πολιτικές με ανθρωποκεντρικό χαρακτήρα.

Θα επιχειρηθεί η παρουσίαση μερικών εξ’ αυτών των αστικών αναπλάσεων σε μια σειρά άρθρων με στόχο να προκύψει μια συνολική παρουσίαση πετυχημένων παρεμβάσεων, ή ακόμα και τα διδάγματα των αποτυχημένων, που θα δείξει στους πολίτες και κυρίως στην Πολιτεία ότι ο θεσμός των αστικών αναπλάσεων, μέσα από ειδικά διατάγματα για την εκάστοτε περιοχή επέμβασης πέρα από το γενικό οικοδομικό κανονισμό, είναι ένα από τα ελάχιστα εργαλεία αναβάθμισης και εξευρωπαϊσμού των πόλεων της Ελλάδας.

Η πρώτη παρουσίαση αφορά την πόλη του Αμβούργου, την οποία ο γραφών επισκέφτηκε πρόσφατα, και το μεγαλύτερο πρόγραμμα ανάπτυξης στο εσωτερικό Ευρωπαϊκής πόλης, το HafenCity Project. (www.architravel.gr/gr/index.php?screen=populacity&idCity=88)

The HafenCity Project

Ένα καινούριο μέρος της πόλης του Αμβούργου αναδύεται: το HafenCity – το μεγαλύτερο πρόγραμμα ανάπτυξης στο εσωτερικό Ευρωπαϊκής πόλης – δημιουργεί ένα πρότυπο για την ανάπτυξη μιας Ευρωπαϊκής πόλης στις παρυφές ενός ποταμού.

Η Πόλη του Αμβούργου ξεκίνησε το πρόγραμμα ανάπτυξης του HafenCity θέτοντας νέες προδιαγραφές, τουλάχιστον σε Ευρωπαϊκό επίπεδο: ένα νέο κέντρο πόλης έκτασης 157 εκταρίων δημιουργείται για να φιλοξενήσει ένα συνδυασμό γραφειακών χώρων, κατοικίας, εμπορικών χρήσεων καθώς και πολιτιστικών υποδομών και εγκαταστάσεων αναψυχής.

 

Το πρόγραμμα του HafenCity δεν είναι μοναδικό όμως μόνο για την έκταση της επέμβασης. Διαφέρει από παρόμοιες αστικές αναπλάσεις γιατί η περιοχή είναι τοποθετημένη στο κέντρο του Αμβούργου και τα ποιοτικά κριτήρια ανακλούνται στο σωστό συνδυασμό των επιμέρους χρήσεων, στη ζωντάνια των χώρων και στον πρωτοποριακό τρόπο κατασκευής. Χαρακτηριστικό στοιχείο είναι η υψηλής ποιότητας και αισθητικής αρχιτεκτονική των κτιρίων και των ανοικτών υπαίθριων χώρων, καθώς και η πολυεπίπεδη σχέση με το υγρό στοιχείο.

Οι έντονες αλληλεπιδράσεις μεταξύ γης και νερού είναι μοναδικές. Το HafenCity δε θα περικυκλωθεί από αναχώματα, ούτε θα αποκοπεί από το νερό. Με εξαίρεση τα καταστρώματα περιπάτου, όλη η περιοχή (δρόμοι, πάρκα, κτίρια) σηκώθηκε περίπου 8 μέτρα πάνω από το επίπεδο του νερού δημιουργώντας μια νέα, ενιαία τοπογραφία εξασφαλίζοντας  παράλληλα πρόσβαση στο νερό δίνοντας έμφαση στην τυπική ατμόσφαιρα λιμανιού. (www.architravel.gr/gr/index.php?screen=building&idBulding=283)

 

Το HafenCity θα αυξήσει κατά 40% το υπάρχον κέντρο της πόλης τα επόμενα 20 χρόνια. Ο σκοπός της επέμβασης έχει συγκεκριμένο περιεχόμενο, να χρησιμοποιήσει ένα νέο τομέα της πόλης και να καθορίσει το μητροπολιτικό του ρόλο και την αρχιτεκτονική του. Στο σύνολο, θα δημιουργηθούν περίπου 2 εκατομμύρια τ.μ. κτισμένων χώρων, παρέχοντας 5.500 κατοικίες για 12.000 κατοίκους και γραφειακούς χώρους δίνοντας εργασία σε 40.000 ανθρώπους, καθώς και πλείστες άλλες χρήσεις.

Μια τελείως νέα και φουτουριστική προσθήκη στο κέντρο της πόλης δημιουργείται. Στην περιοχή διατηρήθηκαν μόνο λίγα, εντυπωσιακά κτίρια των περασμένων αιώνων. Το HafenCity θα προσδιορίσει τον εαυτό του σε σχέση με τα νέα μοντέρνα κτίρια του κέντρου της πόλης του Αμβούργου, θυμίζοντας παράλληλα την ιστορία του με τις παλιές αποθήκες στην οδό Speicherstadt  και ορισμένα ιστορικά κτίρια του λιμανιού. Πρωτοποριακός σχεδιασμός και μέθοδοι υλοποίησης έχουν χρησιμοποιηθεί, συνδυάζοντας κίνητρα για τους ιδιώτες επενδυτές με τις ποιοτικές ανάγκες που είναι απαραίτητες για την πόλη.

 
 

Διαδικασία ανάπτυξης – Ένα πρότυπο μοντέλο

Για την πόλη του Αμβούργου το HafenCity δεν αποτελεί μόνο ένα τεράστιο πρόγραμμα real estate στο οποίο ανεξάρτητες αναπτύξεις πρέπει να ολοκληρωθούν όσο πιο ομαλά και γρήγορα γίνεται. Φυσικά η ταχύτητα και η αποδοτικότητα παίζουν πολύ σημαντικό ρόλο. Για αυτό δημιουργήθηκε ο φορέας ‘HafenCity Hamburg GmbH’ ο οποίος διαχειρίζεται όλες τις δραστηριότητες ως υπεύθυνος φορέας ανάπτυξης και οικοπεδούχος. Το πρόγραμμα ανάπτυξης και οι διαδικασίες οικοδομικών αδειών προωθούνται σε μια ειδική ομάδα εργασίας του Υπουργείου Αστικής Ανάπτυξης και Περιβάλλοντος. Από τον Οκτώβριο του 2006 το HafenCity διατηρείται σε κατάσταση ‘περιοχής προτεραιότητας’, το οποίο σημαίνει ότι όλα τα πολιτικά κόμματα στη βουλή της πόλης του Αμβούργου συζητούν τα σχέδια ανάπτυξης τα οποία θεωρούνται στοιχεία-κλειδιά, σε μια ‘επιτροπή ανάπτυξης της πόλης’ που δημιουργήθηκε ειδικά για αυτό το σκοπό.

Παρόλαυτα οι γρήγορες αποφάσεις δεν είναι το παν, ο σκοπός ήταν και είναι να τεθούν διεθνή πρότυπα για την αρχιτεκτονική ποιότητα και την ποιότητα ζωής. Για το λόγο αυτό κρίθηκε σημαντικό όχι μόνο να ενδιαφερθούν οικονομικά ισχυροί επενδυτές, αλλά να βρεθούν κατασκευαστικοί συνεργάτες πρόθυμοι να συνεργαστούν ώστε να τεθούν υψηλά ποιοτικά χαρακτηριστικά και να εφαρμοστούν νέες και πρωτοποριακοί μέθοδοι.

Τα οικόπεδα που προορίζονται για τη χρήση κατοικίας τίθενται  σε δημόσια προσφορά και ο ιδιοκτήτης προκύπτει ύστερα από διαγωνισμό. Στις περισσότερες περιπτώσεις, με τον τρόπο αυτό, δεν επιτυγχάνεται η καλύτερη δυνατή τιμή αγοράς καθώς η τιμή συνήθως προκαθορίζεται πριν το διαγωνισμό. Αντίθετα, ο κρίσιμος παράγοντας για την παραχώρηση του συμβολαίου είναι η ποιότητα των κατατεθειμένων προτάσεων εκμετάλλευσης και ο δηλωμένος στόχος για τη δημιουργία μιας αρμονικής ανάμειξης των χρήσεων. Με τον τρόπο αυτό θα προσελκυθούν διαφορετικοί τελικοί χρήστες, καθώς βασικός στόχος είναι να τεθούν οι βάσεις για μια διαφορετική πόλη – μια πόλη που θα μπορεί να προσαρμόζεται στις πιθανές μεταβαλλόμενες ανάγκες του μέλλοντος χάρη στη διαποίκιλιση της.

  

Τα οικόπεδα που προορίζονται για κτίρια γραφείων, στο σύνολο τους, δεν αντιμετωπίζονται με τον ίδιο τρόπο. Αντιθέτως, οι εταιρίες που θέλουν να χρησιμοποιήσουν το λιγότερο 50 έως 70 τοις εκατό του κτιρίου ή του οικοπέδου για ίδια χρήση πρέπει να κάνουν αίτηση στον φορέα ‘HafenCity Hamburg GmbH’. Μετά την αποτίμηση από το Συμβούλιο Οικονομικής Ανάπτυξης τους δίνεται η άμεση ευκαιρία να συμφωνήσουν σε μια κατάλληλη τιμή για το οικόπεδο.

Όποια και αν είναι η χρήση του οικοπέδου, ένα είναι το ζητούμενο – όλα τα συμβόλαια που προσφέρονται από τον φορέα ‘HafenCity Hamburg GmbH’ πρέπει να επικυρωθούν από την ‘Επιτροπή Γης’ η οποία είναι υπεύθυνη για τις πωλήσεις των οικοπέδων. Ακόμα και ύστερα από αυτή την απόφαση, μπορεί να μην υπάρξει αγοραπωλησία, μέχρις ότου εκπληρωθούν οι υποχρεώσεις για την αποκλειστική περίοδο άσκησης δικαιώματος. Ο επενδυτής / χρήστης έχει εγγυημένη την αποκλειστικότητα. Πρέπει να προχωρήσει με ένα αρχιτεκτονικό διαγωνισμό, να εκπονήσει μελέτη περιβάλλοντος χώρου και χωροθέτησης των κτιρίων, να καθορίσει τα πρόσθετα έξοδα του οικοπέδου και να προχωρήσει στην υποβολή φακέλου για οικοδομική άδεια. Ο φορέας ‘HafenCity Hamburg GmbH’, οι Αρχές και ο αγοραστής βρίσκονται σε συνεχή διάλογο κατά τη διάρκεια των παραπάνω διαδικασιών.

Το πλεονέκτημα για τον κατασκευαστή: πληρώνει το συμφωνηθέν τίμημα μετά την ολοκλήρωση των διαδικασιών, χρησιμοποιώντας τον ενδιάμεσο χρόνο για να εξασφαλίσει τη χρηματοδότηση ή πιθανώς να βρει πρόσθετους ενοικιαστές ή αγοραστές. Την ίδια στιγμή η ‘Πόλη’ διατηρεί τη δυνατότητα της να συμμετέχει στη διαδικασία ανάπτυξης, εξασφαλίζοντας ότι τα αρχικά κατατεθειμένα σχέδια εκμετάλλευσης και τα χρονοδιαγράμματα θα προχωρήσουν και η ποιότητα των κτιρίων θα είναι δεδομένη μέσα από τους αρχιτεκτονικούς διαγωνισμούς και τις οικοδομικές άδειες. Οι ξεκάθαρες φάσεις υλοποίησης μαζί με τη διαδικασία συντονισμού εξασφαλίζουν ένα ταχύ και αποτελεσματικό σύστημα.

Η περίοδος επιλογής και οι κανονισμοί αποτελούν ένα δίκτυ ασφαλείας και ένα διαχειριστικό εργαλείο για τον φορέα ‘HafenCity Hamburg GmbH’, εξασφαλίζοντας την μέγιστη ποιότητα της Αρχιτεκτονικής, της κατασκευής και των χρονοδιαγραμμάτων. Εάν ένας κατασκευαστής δεν ανταποκριθεί στις υποχρεώσεις του, το κομμάτι της γης μπορεί να ανακτηθεί με ευκολία. Ενθαρρύνεται η συνεργασία και αποφεύγονται οι ανεξέλεγκτες ιδιωτικές στρατηγικές. Όλοι οι εμπλεκόμενοι ωφελούνται από αυτή τη δοκιμαστική περίοδο επιλογής: τόσο η πόλη όσο και οι κατασκευαστές μειώνουν στο ελάχιστο το ρίσκο, το κόστος και το χάσιμο χρόνου κερδίζοντας παράλληλα την απαραίτητη ποιότητα.

ΕΠΙΛΟΓΟΣ

Το HafenCity Project αποτελεί ένα μοναδικό και παράλληλα εξαιρετικό παράδειγμα αστικής ανάπλασης όπου κύριος φορέας υλοποίησης είναι η Τοπική Αυτοδιοίκηση, με επιβλέπουσα αρχή φυσικά την κεντρική κρατική διοίκηση, με τη δημιουργία ενός ανεξάρτητου φορέα υλοποίησης για το συγκεκριμένο έργο.

Το πλεονέκτημα βέβαια για την πόλη του Αμβούργου είναι ότι κατείχε το μεγαλύτερο ποσοστό της εν λόγω μεγάλης έκτασης γης σχεδόν στην καρδιά της πόλης. Το μεγάλο πρόβλημα των Ελληνικών πόλεων είναι η δαιδαλώδης μικροϊδιοκτησία που έχει δημιουργηθεί με ποικίλους τρόπους (παλιές κρατικές παραχωρήσεις για μικροκομματικούς λόγους σε διάφορες ομάδες πολιτών, χρησικτησία και άλλες πολλές αμαρτωλές ιστορίες..) που καθιστά τις περισσότερες φορές σχεδόν αδύνατη την εφαρμογή τέτοιων πολιτικών. Από την άλλη πλευρά βέβαια υπάρχει και η τεράστια αδυναμία του Κράτους είτε να απαλλοτριώσει τις ιδιοκτησίες, είτε να τις ανταλλάξει, χωρίς όμως να προβαίνει στις αυτονόητες κυρώσεις σε όσους μικροϊδιοκτήτες κατέχουν μεν (με όποιο τρόπο) ένα κομμάτι γης αλλά αδυνατούν να πληρώσουν την αντίστοιχη εισφορά σε γη και χρήμα. Για μικροπολιτικούς και πάλι λόγους το Κράτος δεν προχωράει στις προφανείς διαδικασίες.

Το πιο σημαντικό όμως στοιχείο του HafenCity Project είναι το μοντέλο ανάπτυξης που υιοθετήθηκε και εμπλέκει σε όλα τα στάδια επιλογής ιδιοκτήτη, σχεδιασμού και χωροθέτησης την Τοπική Αυτοδιοίκηση μέσα από το φορέα υλοποίησης. Αντίστοιχα πρωτοποριακό είναι το μοντέλο της δοκιμαστικής περιόδου επιλογής, όπου δίνει στον αγοραστή – επενδυτή τον απαραίτητο χρόνο να μελετήσει την επένδυση και να εξασφαλίσει τη χρηματοδότηση του έργου.

Τέλος υπάρχει η προφανής, για τους Γερμανούς, προϋπόθεση ότι κατά τη διάρκεια της περιόδου επιλογής ο επενδυτής θα προβεί σε αρχιτεκτονικό διαγωνισμό ώστε να βρεθεί η καλύτερη λύση με τη μέγιστη δυνατή ποιότητα. Χρησιμοποιείται επομένως σε όλα τα επιμέρους οικόπεδα, αφού είχε προηγηθεί διεθνής αρχιτεκτονικός διαγωνισμός για το masterplan όλης της περιοχής, το εργαλείο του αρχιτεκτονικού διαγωνισμού προσδίδοντας προστιθέμενη αξία στις επενδύσεις και στο σύνολο της αναπλασσόμενης περιοχής μέσα από την Αρχιτεκτονική.

Είθε να ευτυχίσουμε να ζήσουμε σε κάποια από τις Ελληνικές πόλεις μια αντίστοιχη διαδικασία αστικής ανάπλασης..

Αλέξιος Βανδώρος,
Αρχιτέκτων, αρχισυντάκτης e-περιοδικού GreekArchitects.gr

 

 

 

ΠΗΓΕΣ:

Hafencity Hamburg Imprint, 11th edition, March 2009

Hafencity Infocenter, Exhibition and Café, Am Standorkai 30, Speicherstadt

InfoPavillion Überseequartier, Osakaallee 14, Hafencity

www.ueberseequartier.de

www.hafencity.com

Φωτογραφίες:

Oι φωτογραφίες 3, 4, 5, 6, 10 ανήκουν στον φορέα ‘HafenCity Hamburg GmbH’ (πηγή: www.hafencity.com και βιβλίο ‘Hafencity Hamburg Imprint, 11th edition, March 2009’)

Oι φωτογραφίες 2, 7, 8, 9, 11, 12, 13, 14 ανήκουν στο προσωπικό αρχείο του αρχιτέκτονα Αλέξιου Βανδώρου

Φωτογραφίες 1, 15: www.boredpanda.com