Έννοια της Ακίνητης Περιουσίας και η σχέση με την επιστήμη του Μηχανικού

Ένα τμήμα της αποτελεί η Ακίνητη Περιουσία (Real Estate) που καθορίζεται από την ατομική ή κοινωνική συμπεριφορά και εντός της οποίας αναπτύσσονται οικονομικές δυνάμεις.

Πιο συγκεκριμένα, Ακίνητη Περιουσία (ΑΠ) είναι η γη και οτιδήποτε μόνιμα συνημμένο σε αυτή από τη φύση ή τον άνθρωπο που δεν μπορεί να αφαιρεθεί χωρίς να προκαλέσει ζημιά (π.χ. κτίρια, φράχτες, υδραυλικά, θέρμανση, ταπετσαρίες, είδη φωτισμού, κουρτίνες κλπ). Ένα κομμάτι της επιφάνειας της γης και οι βελτιώσεις του, εκτεινόμενα προς τα κάτω μέχρι το κέντρο της γης και προς τα άνω στο διάστημα συμπεριλαμβανομένου του αέρα πάνω από αυτή. Περιγράφεται, καθορίζοντας το σχήμα και τις διαστάσεις των ορίων του καθώς επίσης και τα σχετικά δικαιώματά του. Ακραία σημεία και γωνίες χρησιμοποιούνται για να καθορίσουν το σχήμα και τα όρια της ΑΠ που είναι σχεδόν το ίδιο με την ακίνητη ιδιοκτησία . Η ΑΠ, όμως, είναι νομικός όρος και για τεχνικούς λόγους, μερικοί προτιμούν να την ξεχωρίζουν από την ακίνητη ιδιοκτησία.

Παρά το όνομα του διεθνή όρου για την ΑΠ, “Real Estate”, δεν έχει καμία σχέση με την ιδέα της πραγματικότητας, “reality”. Δηλαδή, ο νόμος δεν την θεωρεί πιο πραγματική από την προσωπική ιδιοκτησία. Ο όρος προέρχεται από την φεουδαρχική αρχή ότι στη μοναρχία, όλη η γη θεωρείται περιουσία του βασιλιά. Συνεπώς, αρχικά ο όρος “Real Estate” ήταν ισοδύναμος με τον όρο “Royal Estate” (στα ελληνικά «βασιλική περιουσία»), όπου το “real” πήγαζε από τον γαλλικό όρο “royale”, καθώς ήταν οι φραγκόφωνοι Νορμανδοί που εισήγαγαν τον φεουδαρχισμό στην Αγγλία και συνεπώς στην Αγγλική γλώσσα. Ο αγγλικός όρος “royal” είναι ταυτόσημος με τον Ισπανικό “real”.

Η επαναλαμβανόμενη αναδιαμόρφωση της Ακίνητης Περιουσίας και του δομημένου περιβάλλοντος ώστε να συναντήσει τις ανάγκες της κοινωνίας διαχωρίζεται και ονομάζεται Ανάπτυξη Ακινήτων (Real Estate Development). Ορίζεται ωσάν μια πολύπλευρη και υψηλά δημιουργική διαδικασία στην οποία τα φυσικά συστατικά συνδυάζονται αποτελεσματικά με οικονομικούς πόρους και επαγγελματικές ικανότητες, ώστε να δημιουργήσουν ένα δομημένο περιβάλλον που είναι οικονομικά υγιές, αισθητικά ευχάριστο και περιβαλλοντικά ευαίσθητο. Η ΑΑ είναι μια συνεργατική διαδικασία όπου η τελική διαμόρφωση έχει μεγαλύτερη αξία από το άθροισμα των ανεξάρτητων μερών.
Σε μία ορισμένη περιοχή γης με σαφή τα σύνορα της, γίνονται σύμφωνα με συγκεκριμένο σχέδιο αλλαγές που υπακούν σε ελέγχους και περιορισμούς, όπως αυτοί της δημόσιας διοίκησης. Είναι η διαδικασία της συνήθως προσχεδιασμένης αλλαγής προς ένα ιδεατό σημείο μέγιστης δυναμικής, ποιότητας και χρήσης, όπως ένα δημόσιο ή βιομηχανικό πάρκο. Επιτυγχάνεται προσθέτοντας, αναπλάθοντας ή αντικαθιστώντας κτίρια ή άλλου τύπου βελτιώσεις γης.

Σχήμα 1: Ακίνητη Περιουσία – Επιστήμη Μηχανικού – Διαχείριση Έργων

Εύλογα, μπορεί να δημιουργηθεί το ερώτημα για το τι οδήγησε αυτήν τη στήλη να πραγματεύεται θέματα Ακίνητης Περιουσίας και την διαδικασία Ανάπτυξης Ακινήτων (ΑΑ). Θα επιχειρηθεί λοιπόν, μια σύντομη ανάπτυξη για την κατανόηση της άμεσης σχέσης που έχει με το αντικείμενο του Μηχανικού (βλέπε Σχήμα 1).

Έννοια της Ακίνητης Περιουσίας και η σχέση με την επιστήμη του Μηχανικού

Στη διαδικασία της ΑΑ, γνωρίζουμε ότι τα ακίνητα αγαθά αυτά καθαυτά, παίζουν τον κυρίαρχο ρόλο. Το ζητούμενο, όμως, είναι η επίτευξη στόχων όπως η βελτιστοποίηση της απόδοσης των κατασκευών και η μείωση του κόστους τους κατά τη διάρκεια του κύκλου ζωής των έργων (μέθοδος life cycle costing), καθώς και η επίτευξη του μέγιστου δυνατού κέρδους. Όλα τα παραπάνω, συμπεριλαμβάνονται στο γνωστικό αντικείμενο της διαχείρισης τεχνικού έργου.  Δηλαδή, προκύπτει σαν απαίτηση στην διαδικασία ΑΑ η εφαρμογή εξειδικευμένων γνώσεων Μηχανικού .
Είναι λάθος να υποτιμηθεί η σημασία της διαχείρισης περιουσίας και ιδιοκτησίας (asset and property management), κατεξοχήν γνωστικά πεδία του Πολιτικού Μηχανικού, αφού χτιστεί ένα έργο ή να παραβλεφθεί η μέριμνα για αυτά κατά την διάρκεια του σχεδιασμού και της κατασκευής . Μετά την ολοκλήρωση της κατασκευής του έργου η διαδικασία της ΑΑ εξελίσσεται σε μία συνεχή διαχείριση περιουσιακών στοιχείων  καθώς ο Κατασκευαστής δεν αρκεί που κατασκεύασε το έργο, αλλά πρέπει και να το διαχειριστεί. Οι διαχειριστές ακινήτων χρειάζεται να προσαρμόζουν συνεχώς τον χώρο και να αναβαθμίζουν ή να επανασχεδιάζουν τα κτίρια ώστε να παραμένει ο χώρος ανταγωνιστικός μέσα σε μία εξελισσόμενη αγορά . Οι θεσμικοί επενδυτές και οι εταιρικοί ιδιοκτήτες είναι επίσης γνώστες της ανάγκης και του κόστους ριζικών αλλαγών για να επιμηκύνουν την οικονομική ζωή των κτιρίων. Ο προσεκτικός σχεδιασμός καθιστά τους Κατασκευαστές ικανούς να βρουν τρόπους να ελαχιστοποιήσουνε την συχνότητα και το κόστος μετασκευών των κτιρίων. Σιγά-σιγά λοιπόν χτίζονται δεσμοί που καθιστούν αλληλένδετες την ΑΠ και την επιστήμη του Μηχανικού.

Μια ξεχωριστή ένδειξη δίνουν στοιχεία από το πανεπιστήμιο Delft University of Technology, Delft, Ολλανδία. Το εν λόγω πανεπιστήμιο ξεκίνησε το 2002 και μελετάει ένα θέμα πάνω στην ΑΠ. Ονομάζεται “Real Estate & Project Management” και είναι εξαιρετικής επιστημονικής αλλά και κοινωνικής σημασίας . Συμβάλλει στη βαθιά γνώση των λειτουργιών ανάπτυξης, σχεδιασμού, διαχείρισης και ανοικοδόμησης τεχνικών έργων. Στο πρόγραμμα αυτό  μελετάται η ανάπτυξη και η διαχείριση ΑΠ μέσω της διαχείρισης έργων. Εκεί βρέθηκε πως η σωστή εφαρμογή πρακτικών εργαλείων της διαχείρισης έργων μπορεί να βοηθήσει την διαδικασία λήψης αποφάσεων πάνω σε θέματα ΑΠ. Γεγονός που αποτυπώνει την γειτνίαση των πεδίων ΑΠ και επιστήμης Μηχανικού.

Ψάχνοντας βαθύτερα μπορούμε να αναφέρουμε κι άλλα παραδείγματα συνοχής μεταξύ ΑΠ, Μηχανικού και διαχείρισης έργων. Από όσα μελετάμε βλέπουμε ότι πολλά πανεπιστήμια έχουν δημιουργήσει τμήματα που συνδυάζουν τα δύο επιστημονικά πεδία, ΑΠ και επιστήμη Μηχανικού. Τα “Burns School of Real Estate and Construction Management (University of Denver, Denver, UK)”, “Center for Real Estate (Massachusetts Institute of Technology, Boston, USA)”, “Department of Real Estate & Construction (Oxford Brooks University, Oxford, UK)” και “School of Construction Management & Property(Queensland University of Technology, Brisbane, Australia)” αποτελούν ορόσημα. Αυτό συμβαίνει γιατί έχει γίνει επιτακτική ανάγκη οι επαγγελματίες Μηχανικοί να γνωρίζουν σε βάθος το αντικείμενο της ΑΠ. Ακόμα και στην Ελλάδα έχουν συσταθεί εταιρίες (ελληνική εταιρία EKTASIS Development S.A.) με κύριο αντικείμενο απασχόλησης τους την ΑΠ και την διαχείριση έργων.

Κατά συνέπεια υπάρχουν πολλοί τίτλοι σπουδών που απονέμονται από τα πανεπιστήμια και καταρτίζουν τους τιτλούχους σε θέματα ΑΠ και Μηχανικού ταυτόχρονα. Επιπρόσθετα, συνέδρια όπως το Διεθνές Συνέδριο Διαχείρισης Τεχνικών Έργων και Ακίνητης Περιουσίας, που διεξήχθη 12-13 Δεκεμβρίου 2005 στην Μαλαισία, πραγματεύονται θέματα που συνδυάζουν την ΑΠ με την διαχείριση έργων. Καθίσταται πλέον απαραίτητο εφόδιο για τους επαγγελματίες Μηχανικούς οι γνώσεις ΑΠ.

Σήμερα, για κάθε Μηχανικό είναι επιτακτικές οι γνώσεις Ακίνητης Περιουσίας, αφού, εξαιτίας της συσχέτισης των αντικειμένων θα έχει πάντα να αντιμετωπίσει στις μελέτες του ζητήματα σχετικά με την ΑΠ.

Γεώργιος Μπέσσας
Πολιτικός Μηχανικός Ε.Μ.Π.
Μaster of Engineering M.I.T.