Διαχρονική εξέλιξη αγοραίας αξίας ακινήτων

Σχετική δημοσιευμένη έρευνα για την εξέλιξη της αξίας των Ακινήτων χρησιμοποίησε στοιχεία της Ε.Σ.Υ.Ε.(1)  που αφορούν στην αξία "βάσει δηλώσεως" των μεταβιβασθέντων λόγω αγοράς Ακινήτων και στον αντίστοιχο αριθμό των πραγματοποιούμενων μεταβιβάσεων για την περίοδο 1961-1980 και 1981-2000. Υπολογίσθηκε στη συνέχεια η μέση δηλωθείσα αξία κατά κατηγορία Ακινήτου και γεωγραφικό διαμέρισμα.

Η έρευνα περιλάμβανε τα πιο κάτω βήματα:

-Προκειμένου να προσεγγισθεί η πραγματική αξία των Ακινήτων έγινε διόρθωση της μέσης δηλωθείσης αξίας με δείγμα τιμών δηλώσεων μετά την οριστικοποίηση τους και για όλους τους συνδυασμούς των κατηγοριών Ακινήτων και των διαμερισμάτων της χώρας και προέκυψε η μέση οριστική αξία.

-Προκειμένου να μελετηθεί η συμπεριφορά των τιμών, απαλλαγμένη από την επίδραση διαφόρων οικονομικών χαρακτηριστικών, έγινε αναλογική αναγωγή των τρεχουσών τιμών σε σταθερές με έτος βάσεως το 1970 και με χρήση του δείκτη τιμών καταναλωτή (ΔΤΚ).

-Προκειμένου να εξαχθούν ασφαλή συμπεράσματα έγινε στατιστική επεξεργασία και συσχετισμός με διάφορα οικονομικά μεγέθη.

Τα στοιχεία για τις ποσοστιαίες μεταβολές της αξία των Ακινήτων τόσο σε τρέχουσες όσο και σε σταθερές τιμές δίνονται στους πίνακες, Πίνακας 4.1 και Πίνακας 4.2.

Πίνακας 4.1 Ποσοστιαία Μεταβολή Αγοραίας Αξίας σε Τρέχουσες και
Σταθερές Τιμές για την Περίοδο 1961-1980 (2)

Από την ανάλυση των δεδομένων της έρευνας μπορούν να αντληθούν αξιόλογα συμπεράσματα σχετικά με τα χαρακτηριστικά της "αγοράς Ακινήτων" κατά είδος και περιοχή σε συνάρτηση με τις τάσεις που επικράτησαν. Επίσης μπορούν να γίνουν παρατηρήσεις επί των μεταβολών (ακρότατα, σημεία καμπής, μέγιστα ή ελάχιστα, θετικές ή αρνητικές κλίσεις κ.λ.π.). Τα βασικά συμπεράσματα δείχνουν ότι:

-υπάρχει διαφορετική συμπεριφορά των τιμών διαχρονικά ανάλογα με το είδος και την περιοχή της χώρας, αν και σε γενικές γραμμές τα αντίστοιχα στοιχεία παρουσιάζουν σχετική ομοιότητα.

-οι μεταβολές των σταθερών τιμών ανεξαρτήτως είδους Ακινήτου και περιοχής παρουσιάζουν γραμμική μεταβολή με θετική κλίση, στοιχείο που αποδεικνύει πόσο ο ρυθμός αύξησης των τρεχουσών τιμών είναι μεγαλύτερος του πληθωρισμού.

-υπάρχει δυνατότητα αναλυτικής συσχέτισης των τιμών με διάφορα οικονομικά μεγέθη, όπως το κατά κεφαλή εισόδημα, ο δείκτης επενδύσεων παγίου κεφαλαίου και οι αντίστοιχοι δείκτες ιδιωτικής κατανάλωσης.

Πίνακας 4.2 Ποσοστιαία Μεταβολή Αγοραίας Αξίας σε Τρέχουσες
και Σταθερές Τιμές για την Περίοδο 1981-2000(2)

Οι κυριότεροι λόγοι για την ερμηνεία των συμπερασμάτων αυτών είναι:

Οι κυριότεροι λόγοι για την ερμηνεία των συμπερασμάτων αυτών είναι:

-τα στοιχεία που ερμηνεύουν μακροοικονομικά το φαινόμενο της συνεχούς αύξησης των "σταθερών τιμών" του χώρου, στα οποία κυρίως οφείλεται η "προστιθέμενη αξία" ανάπτυξης.

-η αστάθεια της οικονομίας, η έλλειψη ικανών θεσμών και η συνακόλουθη εμφάνιση κερδοσκοπικών τάσεων

-η απουσία αναπτυγμένης αγοράς, ικανής να καλύψει τη ζήτηση αστικού χώρου. Η δημιουργία βίαιων κυκλικών διακυμάνσεων δε δημιούργησε συνθήκες υποχώρησης, όταν υπήρχε υπερπροσφορά. Έτσι οι αξίες ανέβαιναν κλιμακωτά στην επόμενη διαταραχή.

-η διαφορετική παρέμβαση του ανθρώπου στο αστικό περιβάλλον και η διαφορετική ζήτηση κατά είδος Ακινήτου, που δημιουργήθηκε με διαφορετική ένταση στα διάφορα διαμερίσματα της χώρας.

-η μεταβλητή κατά περιοχές αύξηση του κόστους κατασκευής, που επηρέασε αναγκαστικά τις τιμές.

Πίνακας 4.3 Αγοραίες τιμές γεωργικής γης σε ευρώ/στρέμμα (€/1000μ2) (3)

Πιο συγκεκριμένα, για τις γεωργικές εκτάσεις στοιχεία αντλούμε από τον πίνακα «Πίνακας 4.3» ενώ για τις κατοικίες μπορούμε να δούμε στον πίνακα «Πίνακας 4.4» την εξέλιξη του δείκτη τιμών τους από το 1995 μέχρι το 2004.

Πίνακας 4.4 Δείκτης τιμών κατοικιών σε όλη την Ελλάδα για τα έτη 1995-2007 (4,5,6)

Δεκαετία 1996-2006 (δείτε στην επόμενη σελίδα)

Δεκαετία 1996-2006

Οι τιμές των κατοικιών στην Ελλάδα αυξήθηκαν κατά 72% (7), μετά την αφαίρεση του πληθωρισμού την περίοδο 1996-2006. Στην ίδια μοίρα με την Ελλάδα είναι η Γαλλία, που οι πραγματικές αυξήσεις τιμών ανήλθαν σε 73%. Πρωταθλήτρια στην αύξηση των πραγματικών τιμών στις κατοικίες ήταν η Ιρλανδία, που αντιμετωπίζει σήμερα σοβαρό πρόβλημα με την αγορά ακινήτων. Οι τιμές των σπιτιών αυξήθηκαν κατά 174%.

Στη δεύτερη θέση βρίσκεται άλλη μια χώρα της οποίας η αγορά ακινήτων βρίσκεται σε ύφεση. Πρόκειται για την Ισπανία, όπου οι τιμές των κατοικιών μετά την αφαίρεση του πληθωρισμού αυξήθηκαν κατά 133%. Από κοντά ακολουθούν η Σουηδία και η Δανία, με πραγματικές αυξήσεις τιμών της τάξης του 131% και 123% αντίστοιχα, σύμφωνα με στοιχεία της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας και του Διεθνούς Νομισματικού Ταμείου.

Στον αντίποδα, η μοναδική δυτική χώρα στην οποία καταγράφηκαν πραγματικές μειώσεις στις τιμές των κατοικιών ήταν η Γερμανία. Οι τιμές υποχώρησαν εκεί 21% μετά την αφαίρεση του πληθωρισμού τη δεκαετία που έληξε το 2006. Μικρή αύξηση της τάξης του 4% στις πραγματικές τιμές καταγράφηκε στην Πορτογαλία.

Ιδιωτικός Στεγαστικός Τομέας
Σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος (Πίνακας 4.4), οι τιμές των κατοικιών αυξάνονται με ρυθμούς πολύ υψηλότερους του πληθωρισμού, τόσο στην περιοχή της Αθήνας όσο και στην Περιφέρεια. Κατά την πενταετία 1997 - 2001 οι τιμές αυξήθηκαν στις δύο αυτές περιοχές με μέσο ετήσιο ρυθμό αύξησης 9,2% και 14,2% αντίστοιχα, έναντι μέσου ετήσιου ρυθμού αύξησης του γενικού επιπέδου των τιμών κατά 3,9%. Η ποσοστιαία μεταβολή των τιμών πώλησης κατοικιών για τα έτη 1998-2003 στην Αθήνα και στις πόλεις της Περιφέρειας κυμάνθηκε μεταξύ 30% και 100%. Η αντίστοιχη αύξηση των τιμών των ενοικίων για την ίδια περίοδο ανήλθε σε 5,3%.

Έρευνα του Οικονομικού Πανεπιστημίου Αθηνών  (8) στις 12 Φεβρουαρίου 2005 δείχνει ότι οι τιμές αντί να υποχωρούν, αυξάνονται διαρκώς. Από τον Οκτώβριο 2004 μέχρι και τον Ιανουάριο 2005 τα ακίνητα ακρίβυναν έως και 11,15% με μεγαλύτερες αυξήσεις τιμών να καταγράφονται στις περιοχές του δήμου Πειραιά. Από τον Σεπτέμβριο 2004 μέχρι τον Ιανουάριο 2005, δηλαδή σε διάστημα μόλις πέντε μηνών σε ορισμένες περιοχές της Αττικής τα διαμερίσματα πωλήθηκαν έως και 16% ακριβότερα.

Επίσης, όπως σημειώθηκε (9) ακόμα και η μείωση της οικοδομικής δραστηριότητας κατά την διάρκεια του 2004, η οποία σύμφωνα με τα στοιχεία της ΕΣΥΕ στην περιφέρεια της Αττικής παρουσίασε κάμψη κατά 10,6% δεν φαίνεται να πτόησε τους οικοπεδούχους, οι οποίοι μέσα στους δύο πρώτους μήνες του 2005 αύξησαν τις ονομαστικές τιμές από 5% έως και 10%.

Σήμερα ωστόσο, εξαιτίας της παγκόσμιας οικονομικής κρίσης παρουσιάζονται μεγάλες ευκαιρίες στην κτηματαγορά. Η πτώση της ζήτησης έχει προκαλέσει μεγάλη υποχώρηση τιμών και δημιουργεί μεγάλα περιθώρια για αποδοτικές επενδύσεις. Ο Πίνακας 4.5 και το Σχήμα 4.1 αναλύει το χάρτη των τιμών ακινήτων για τους κυριότερους δήμους της Αττικής.

Πίνακας 4.5 Τιμές ακινήτων στην Αττική-Ιανουάριος 2009 (10)

Σχήμα 4.1 Μέση τιμή διαμερισμάτων στην Αττική την περίοδο 2006-2009 (σε €/τ.μ.)(11)

Σχήμα 4.2 Τιμή νεόδμητου διαμερίσματος στη Θεσσαλονίκη (σε €/τ.μ.) (12)

Ειδικότερα, στην Θεσσαλονίκη υπήρξε μία αλματώδης αύξηση στις τιμές των ακινήτων από 50% έως και 130% την δεκαετία 1999-2008 (Σχήμα 4.2). Ακολούθως, στο Ηράκλειο η άνοδος στις τιμές των διαμερισμάτων και των οικοπέδων την τριετία 2001-2003 έφτασε το 20% με 30%. Ενώ, τέλος, στα Ιωάννινα, πάλι για την πενταετία 1999-2003 καταγράφηκε αύξηση των κατοικιών της τάξης του 80%.

Πίνακας 4.5 Τιμές πώλησης διαμερισμάτων στις μεγάλες
πόλεις το 2004 και 2008 (13,14)

Του Γεώργιου Ι. Μπέσσα
Πολιτικόυ Μηχανικού Ε.Μ.Π.
Μaster of Engineering M.I.T.

Αναφορές:

1.ΕΣΥΕ – Εθνική Στατιστική Υπηρεσία Ελλάδος, www.statistics.gr

2.Ζεντέλης, Π. (2001). "Real Estate Αξία.Εκτιμήσεις.Ανάπτυξη.Επενδύσεις.¬Διαχείριση", 1η έκδοση, Εκδόσεις Παπασωτηρίου, Αθήνα.

3.Stamatiou, E. (2002). “Land Policy: Overview of Greek Land Property and Relations”, Discussion Paper Series University of Thessaly, Vol. 8, No. 7, pp 145-176, http://www.prd.uth.gr/research/DP/2002/uth-prd-dp-2002-07_en.pdf, 17/04/2005.

4. Τράπεζα της Ελλάδος

5.Διεύθυνση Οικονομικών Μελετών ALPHA BANK, http://www.competitive-greece.gr/dm_documents/ Εβδομαδιαίο_Δελτίο_Οικονομικών_Εξελίξεων_zPBtp.pdf, 2 Απριλίου 2008

6.Μανώλης Δαβραδάκης & Γκίκας Χαρδούβελης, Ecowin, Eurobank EFG Research

7.Δ. Κοντογιαννης, (2008), Εφημερίδα «Ελευθεροτυπία», http://www.enet.gr/online/online_text/c=114,id=11751324, 02/02/2009.

8.Κανέλλης, Β.Σ. (2005). “Ακριβότερες μέχρι 16% οι κατοικίες στην Αθήνα σε διάστημα 5 μηνών”, Εφημερίδα «Ημερησία», Σαββατοκύριακο 12-13/02/2005.

9.Γούναρη, Ξ. (2005). “Χοντρό παζάρι με τα οικόπεδα”, Εφημερίδα «Ο Κόσμος του Επενδυτή», Σαββατοκύριακο 19-20/03/2005.

10.Κανέλλης, Β.Σ., Eυκαιρίες στην κτηματαγορά, Εφημερίδα «Ελευθεροτυπία», http://www.imerisia.gr/article.asp?catid=12930&subid=2&tag=12733&pubid=5029104#, 24/01/2009

11.Atoikia ltd. - Δείκτες Προσφοράς Ακινήτων, http://www.stremmata.gr/publications/Taseis_Katoikias2_3_09.pdf, 2/3/2009

12. http://www.spitogatos.gr/main/enimerosi/agora_akiniton/akribi-stis-katoikies-tis-kai-i-thessaloniki/, 22/04/2008

13.RED Magazine (2004). “Real Estate and Development, Housing Greece ’04 Annual Guide”, bilingual edition, Wave Media Operations, Athens.

14.«Ισοπέδωση» στην αγορά των νεόκτιστων σπιτιών, http://www.e-tipos.com/newsitem?id=66754, 21/12/2008.