Η σημασία της Ακίνητης Περιουσίας

Ο άνθρωπος κατοικεί στη γη. Αυτή είναι που παρέχει τα βασικά για να ζήσει, φαγητό και καταφύγιο. Ο τρόπος με τον οποίο χρησιμοποιεί ο κάθε ένας τη γη έχει άμεση επίδραση στην καθημερινότητα μας.

Η σημασία της Ακίνητης Περιουσίας.1

Ιστορική Αναδρομή
Η αξία της γης και οι τρόποι της σωστής εκτίμησης της είναι θέμα που απασχόλησε επί μακρών την ανθρώπινη σκέψη . (1) Από την αρχαιότητα μέχρι σήμερα εκπρόσωποι όλων των κοινωνικών και φιλοσοφικών ρευμάτων (Αριστοτέλης, Ρωμαίοι, Εκκλησιαστικοί συγγραφείς, Εμποροκράτες, Φυσιοκράτες, Κλασσικοί Μεταρρυθμιστές, Μαρξιστές…) ασχολήθηκαν με την έννοια της αξίας αυτής.

Ο Αριστοτέλης στα «Πολιτικά» διαχωρίζει την αξία γης σε αξία χρήσης και ανταλλακτική αξία. Ο Adam Smith (1723-1790), πατέρας της οικονομικής επιστήμης στους νεότερους χρόνους, θέλησε να βάλει μέτρο στις αξίες. Αργότερα, ο D. Ricardo (1772-1823) διατύπωσε τη θεωρία της γαιοπροσόδου και της φθίνουσας γαιοπροσόδου. Στη συνέχεια, αναπτύχθηκε από τον K. Marx (1818-1883) η θεωρία της υπεραξίας και η θέση ότι το έδαφος δεν είναι προϊόν και συνεπώς δεν έχει αξία. Παράλληλα, διατυπώθηκε η θεωρία ότι η εργασία παρέχει δικαίωμα ιδιοκτησίας, που αντικρούστηκε από τον P.J. Proudhon (1809-1865) με τη θεωρία του περί ιδιοκτησίας και με τη θέση ότι η ιδιοκτησία είναι κλοπή. Συγχρόνως η οικονομική σκέψη του J.S. Mill (1806-1873) ανέπτυξε τη θεωρία του κέρδους και της φυσικής αξίας.

Οι διατυπωθείσες μη συμβατές και αντικρουόμενες θεωρίες του προπερασμένου αιώνα για την αξία της γης έχουν σήμερα μόνο ιστορική αξία κυρίως επειδή:

-σε ελάχιστες περιπτώσεις ίσχυσαν συνολικά και σε καμία περίπτωση δε διαιωνίζονται
-δεν ανταποκρίνονται στις διαμορφωθείσες σήμερα παγκοσμίως κοινωνικές πρακτικές
-αποτελούν περισσότερο ή λιγότερο απλούστευση της πραγματικότητας.

Σήμερα
Ενώ ο αναπτυγμένος κόσμος έχει προχωρήσει πέρα από την χρήση γης για τα βασικά της ζωής στις χρήσεις γης για ψυχαγωγία, κινητικότητα, τεχνολογία και διασκέδαση, μία μεγάλη αναλογία του πληθυσμού του πλανήτη παραμένει εξαρτημένη από την γη για τις βασικές του ανάγκες.
Το πόση ζήτηση ασκούμε στην επιφάνεια της γης εξαρτάται πρωτίστως από το πληθυσμό και τα πλούτη του πληθυσμού αυτού. Επιβάλλουμε ένα μοτίβο χρήσης γης στο πλανήτη και η κατανόηση αυτής της διαδικασίας είναι μια άποψη κλειδί στη μελέτη της Ακίνητης Περιουσίας(ΑΠ). Σχεδόν οτιδήποτε κάνουμε ως ανθρώπινα όντα στον πλανήτη έχει μια επιρροή κάπου και με κάποιο τρόπο στην χρήση γης.

KP Singh – ο πλουσιότερος άνθρωπος στον κόσμο
στη βιομηχανία του Real Estate
(φώτο Abhijit Bhatlekar/Bloomberg News /Landov)

Με την ανάπτυξη της ιδιωτικής ιδιοκτησίας, η ακίνητη περιουσία έχει γίνει ένας σημαντικός τομέας επιχειρηματικότητας. Ανάλογα με τις επιτρεπόμενες χρήσεις και σε συνάρτηση με το είδος των προσθηκών η αγορά Ακινήτων διαιρείται σε πέντε κύριους τύπους προϊόντων: κατοικίες, γραφεία, εμπορικά, βιομηχανικά, και γης. Μέσα σε κάθε τομέα, μια επιχείρηση μπορεί να ειδικευτεί σε έναν ιδιαίτερο τύπο ακίνητης περιουσίας, όπως η κατοικία, εμπόριο ή βιομηχανία. Οι ειδικοί καλούνται συχνά να αποτιμήσουν την ακίνητη περιουσία και να διευκολύνουν τις συναλλαγές.

Ένας ενήμερος καταναλωτής ή ένας ανταγωνιστικός επιχειρηματίας οφείλει να έχει βασικές γνώσεις επάνω στην αγορά της ΑΠ προτού συμμετέχει σε οποιαδήποτε συναλλαγή. Αποτελεί αδιαμφισβήτητο γεγονός ότι οι δισεκατομμυριούχοι της λίστας forbes (βλέπε Λίστα forbes) κατέχουν τέτοιες γνώσεις , όπως είναι η κατανόηση του ποιος και πώς βοηθά μια μελέτη να πραγματοποιηθεί. 

Η Έννοια της Ακίνητης Περιουσίας και η σχέση με την επιστήμη του Μηχανικού.2

Παραπάνω απεικονίζονται αποσπασματικά οι δισεκατομμυριούχοι παγκοσμίως (νόμισμα μέτρησης $ Δολάριο Ηνωμένων Πολιτειών Αμερικής) κατά την 11 Φεβρουαρίου 2008. Ρίχνοντας μια ματιά στους 1125 δισεκατομμυριούχους του 2008, θα παρατηρήσουμε ότι υπάρχουν 103 από αυτούς των οποίων τα πλούτη επιτεύχθηκαν, κατά κύριο λόγο, από το Real Estate.
Αριθμός πολύ σημαντικός, αν αναλογιστεί κανείς ότι το έτος 2003 υπήρχαν μόνο 29 και μόνο το 2004 αυξήθηκαν στους 56. Κοιτάζοντας ακόμα πιο πίσω, βλέπουμε ότι μέχρι το 2000 αυτοί παρέμεναν περίπου σταθεροί και ίσοι με 32. Βεβαία, πρέπει να λάβουμε υπόψη και το γεγονός ότι γενικά ο αριθμός των δισεκατομμυριούχων ήταν μειωμένος τα προηγούμενα χρόνια. Χαρακτηριστικά το 2000 ο αριθμός αυτός ήταν 538 και το 2004 ήταν 586. Τα στοιχεία αυτά επαληθεύουν την τάση που έχει δημιουργηθεί παγκοσμίως προς την βιομηχανία της ΑΠ.

Η Έννοια της Ακίνητης Περιουσίας και η σχέση με την επιστήμη του Μηχανικού.3

Εξάλλου, σύμφωνα με το διεθνές περιοδικό “The Economist” ,(2)τα κεφάλαια στις ανεπτυγμένες οικονομίες στο τέλος του 2002 ήταν:

-Ακίνητη Περιουσία(Κατοικίες:€37, Εμπορικά:€11) €48 τρισεκατομμύρια
-Μετοχές:      €15 τρισεκατομμύρια
-Κυβερνητικές μετοχές:    €15 τρισεκατομμύρια
-Συνεταιρικές μετοχές:     €10 τρισεκατομμύρια

-Σύνολο:      €88 τρισεκατομμύρια

Αυτό καθιστά την Ακίνητη Περιουσία το 54% των συνολικών αποθεμάτων παγκοσμίως. Ενώ, ο τζίρος των Ακινήτων στις πλουσιότερες χώρες του κόσμου κυμαίνεται γύρω στο 15% του ΑΕΠ. Τα κεφάλαια που δεν υπολογίζονται εδώ είναι οι τραπεζικές καταθέσεις, τα ασφαλιστικά αποθέματα, οι ανθρώπινες αξίες και δεν είναι ξεκάθαρο αν υπολογίζονται όλα τα χρέη και οι χρηματιστηριακές επενδύσεις . (3)

Κίνα (εφημερίδα «Η Καθημερινή» - ένθετο Real Estate)

Ενωμένες η Ακίνητη Περιουσία, η επιστήμη του Πολιτικού Μηχανικού, η Αρχιτεκτονική και οι κατασκευές συνιστούν την μεγαλύτερη βιομηχανία του κόσμου . (4)Δεδομένου αυτού, καμία άλλη κατηγορία αγαθών δεν είναι πιο πολύτιμη από την ΑΠ. Συνεπώς, είναι ένα αντικείμενο για μελέτη με απεριόριστο βάθος και εύρος, λίγα θέματα βρίσκονται εκτός αυτού και κάθε άτομο έχει μια προσωπική ανάμειξη στην χρήση του.

Tου Γεωργίου Μπέσσα

Πολιτικός Μηχανικός Ε.Μ.Π.
Μaster of Engineering M.I.T.

Αναφορές:
1. Μπέσσας Γ. (2005), “Ανάπτυξη Ακινήτων και Διαχείριση Έργου”, διπλωματική εργασία, Εθνικό Μετσόβιο Πολυτεχνείο, Αθήνα, Ελλάδα.
2. http://www.forbes.com
3. Περιοδικό “The Economist”, 2002
4. FRB: Z.1 Release-- Flow of Funds Accounts of the United States, http://www.federalreserve.gov/releases/Z1/
5. REAI. (2005). Real Estate Academic Initiative in Harvard University, http://www.reai.harvard.edu/REAI/students/courses.html#projtech, 21/04/2005.