Kτηματαγορά: Πόσο θα επηρεάσει η εξίσωση αντικειμενικών - εμπορικών αξιών

Της Στεφανίας Σούκη - newmoney.gr

Μικρότερο φορολογικό βάρος για τους Έλληνες, αλλά περιορισμένη επίδραση στις συναλλαγές, οι οποίες σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδας θα διαμορφωθούν για εφέτος στα πέριξ των 35.000 από τα ιστορικά υψηλά των 215.000 του 2005, θα έχει η εξίσωση αντικειμενικών και εμπορικών αξιών.

Αυτό τουλάχιστον υποστηρίζει σε σχετική μελέτη της η εταιρεία συμβούλων ακινήτων GLP Values σε σχετική έρευνα, η οποία μάλιστα είναι παραπάνω από επίκαιρη αν ληφθεί υπόψη ότι σήμερα συζητείται στο Συμβούλιο της Επικρατείας η προσφυγή 13 φορολογουμένων πολιτών- ιδιοκτητών ακινήτων ανά την Ελλάδα καλώντας την Πολιτεία να αναπροσαρμόσει τις αντικειμενικές. Οι προσφεύγοντες είχαν υποβάλει σχετικό αίτημα στο υπουργείο Οικονομικών πέρυσι το Νοέμβριο, χωρίς ωστόσο να εισακουστούν, ενώ τώρα επικαλούνται παράλειψη νόμιμης ενέργειας από το ΥΠΟΙΚ δεδομένου ότι οι αξίες των ακινήτων έχουν μειωθεί δραματικά λόγω της κρίσης υποχρεώνοντας τους φορολογουμένους στην καταβολή φόρων εκτός της φοροδοτικής τους ικανότητας. Επισημαίνεται εδώ ότι βάσει του άρθρου 41 του ν.1249/1982 το ΥΠΟΙΚ υποχρεούται να αναπροσαρμόζει τις αντικειμενικές αξίες των ακινήτων τουλάχιστον ανά διετία.

Το θέμα του μικρότερου φορολογικού βάρους πάντως προκύπτει και από την έρευνα της GLP Values, έστω κι αν, όπως υποστηρίζεται, η «πολυσυζητημένη εξίσωση θα ωφελήσει περισσότερο τα μεγάλα ακίνητα».
Αναλυτικότερα ως προς την έρευνα, όπως αναφέρεται, είναι γνωστό ότι οι ελάχιστες - σε σχέση με το παρελθόν - συναλλαγές ακινήτων, που γίνονται, λαμβάνουν πλέον χώρα σε τιμές μικρότερες, συχνά κατά 20% ως 50%, απ' τις αντικειμενικές. Όμως μία σειρά φόρων επί των ακινήτων υπολογίζονται τη στιγμή αυτή, επί αυτών, των υψηλότερων, αντικειμενικών και η απάντηση στο ερώτημα πόσο θα επηρεασθεί συνολικά η αγορά έχει δύο σκέλη:

α) Θα την επηρεάσει θετικά, μα σε μικρό βαθμό, αν η εξίσωση εξαντληθεί στις μεταβιβάσεις (τις αγοραπωλησίες) ακινήτων. Θα την επηρεάσει θετικά και σε πολύ μεγαλύτερο βαθμό, αλλά εμμέσως, όχι ευθέως, αν η εξίσωση περάσει στον υπολογισμό των φόρων κατοχής ακινήτων, δηλ. ΕΝΦΙΑ και το συμπληρωματικό φόρο, τον ΦΜΑΠ. "Τα διαχωρίζουμε αυτά τα δύο - φόρους μεταβίβασης και φόρους κατοχής - διότι αλλιώς υπολογίζονται οι αντικειμενικές τιμές αν πρόκειται για ΕΝΦΙΑ και αλλιώς αν πρόκειται για μεταβίβαση, παρά το ότι η βάση υπολογισμού - η τιμή ζώνης - είναι κοινή", αναφέρει η μελέτη.

β) Σε αυτό το πλαίσιο και λόγω των γενικότερων συνεπειών της οικονομικής κρίσης, η εξίσωση αντικειμενικών και εμπορικών τιμών θα επηρεάσει θετικά μεν, αλλά σε πολύ μικρό βαθμό, τις μεταβιβάσεις (αγοραπωλησίες) ακινήτων μικρής και μεσαίας αξίας, σε πολύ δε μεγαλύτερο βαθμό τις μεταβιβάσεις (αγοραπωλησίες) στην υπο-αγορά ακινήτων μεγάλης αξίας. Ασφαλώς όλες οι μεταβιβάσεις επηρεάζονται αρνητικά απ' το τρέχον φορολογικό καθεστώς, αλλά ειδικά οι μεταβιβάσεις ακινήτων μεγάλης αξίας θα μπορούσαν, λόγω της μείωσης τιμών και λόγω του ότι αυτά τα ακίνητα είναι «φιλέτα», άρα αποτελούν επενδυτικές ευκαιρίες, να πηγαίνουν πολύ καλύτερα.
Σημειωτέον ότι οι αναλυτές της GLP Values αναφέρουν ότι η επίδραση των φόρων κατοχής πρέπει να κυμαίνεται στην περιοχή του 35% - δηλ. το 35% περίπου της μείωσης αγοραπωλησιών και τιμών πρέπει να οφείλεται στους φόρους κατοχής.

Γιατί η θετική επίδραση της εξίσωσης θα είναι περιορισμένη;

Ο λόγος για το μικρό επηρεασμό της κτηματαγοράς απ' την αναμενομένη εξίσωση αντικειμενικών και εμπορικών τιμών είναι απλός, σύμφωνα με την έρευνα: Κατά το μέγιστο μέρος η καθίζηση της κτηματαγοράς δεν οφείλεται παρά ελάχιστα στο ότι ο φόρος μεταβίβασης και άλλα σχετικά έξοδα (τα συμβολαιογραφικά) υπολογίζονται σήμερα επί αντικειμενικών τιμών υψηλοτέρων των τρεχουσών εμπορικών. Οφείλεται στη δραματική μείωση εισοδημάτων και ταμειακών διαθεσίμων των νοικοκυριών-ιδιοκτητών αφενός, στους φόρους κατοχής ακινήτων αφετέρου (οι οποίοι φόροι κατοχής λειτουργούν στην πράξη ως επιπρόσθετες, πάντως κρίσιμες, μειώσεις εισοδημάτων και ταμειακών διαθεσίμων των νοικοκυριών-ιδιοκτητών).

Συμπέρασμα:

1. Συνεπώς, η σχεδιαζόμενη εξίσωση θα παίξει σημαντικό ρόλο στην ανάκαμψη της κτηματαγοράς αν, σε συνδυασμό με μία σταθεροποίηση της οικονομίας και μία βραδεία, έστω, έξοδο απ' την ύφεση, οδηγήσει σε σημαντική μείωση του βάρους, που αντιπροσωπεύουν οι φόροι κατοχής. Όμως, η εξίσωση αντικειμενικών και εμπορικών τιμών δεν είναι δεδομένο ότι θα λάβει χώρα, όπως αναφέρει η GLP Values καθώς:
-Στο παρόν δημοσιονομικό περιβάλλον μπορεί κάλλιστα να ακυρωθεί από ταυτόχρονη αύξηση των σχετικών φορολογικών συντελεστών, πράγμα καταστροφικό τόσο για την κτηματαγορά όσο και για τα νοικοκυριά και πιθανότατα και για την πολιτική σταθερότητα.
-Μπορεί να υποκατασταθεί από την υιοθέτηση αντικειμενικών τιμών, που θα είναι μεν χαμηλότερες απ' τις τρέχουσες (που ισχύουν απ' το 2007), αλλά όχι ίσες προς τις πράγματι επικρατούσες εμπορικές! Μία τέτοια ατελής εξίσωση μπορεί να προκύψει από πολιτική απόφαση μετά πιέσεις της τρόϊκας, αλλά μπορεί και να προκύψει από την μεθοδολογία υπολογισμού των εμπορικών τιμών, που θα υιοθετηθεί, καθώς και απ' τον βαθμό επάρκειας των στοιχείων.
-Επίσης δεν είναι δεδομένο, στην κατάσταση στην οποία είναι τα οικονομικά των νοικοκυριών, πως ακόμη και μία μείωση των φόρων κατοχής, που απλώς θα προέλθει από εξίσωση αντικειμενικών και εμπορικών τιμών, έστω πραγματική, θα επαρκέσει, ακόμη και αν συνδυασθεί με μία μικρή θετική μεταβολή του ΑΕΠ, ώστε να βελτιωθεί ορατά το ψυχολογικό κλίμα στην κτηματαγορά και ν' αρχίσει ορατά η ανάκαμψη σε αυτήν.

2. Αυτό σημαίνει πως η επικείμενη εξίσωση αντικειμενικών και εμπορικών τιμών, ακόμη και αν
(α) είναι πραγματική,
(β) δεν αντισταθμισθεί από αύξηση των φορολογικών συντελεστών (διότι και αυτό, δυστυχώς, «παίζει» εξ αιτίας των αναγκών της δημοσιονομικής προσαρμογής),
(γ) οδηγήσει σε μείωση των φόρων κατοχής κατά, λ.χ., 20% ως 50%,
θα επηρεάσει μεν ευνοϊκά την κτηματαγορά, μα σε μικρό βαθμό.

Τι πρέπει να γίνει για να είναι μεγαλύτερο το όφελος;

Οπως αναφέρει η έρευνα, για να έχουμε σημαντικό θετικό αποτέλεσμα και, κυρίως, για να διαμορφωθούν αξιόλογες θετικές προσδοκίες, η αναγκαία μείωση των φόρων κατοχής θα πρέπει να είναι της τάξεως του 50% ως 75%, ιδανικά δε, ή να καταργηθούν αυτοί οι φόροι τελείως ή να αναμορφωθούν με τέτοιο τρόπο, ώστε:

-Να γίνουν ανταποδοτικοί, δηλ. να αντικαταστήσουν τη χρηματοδότηση των δήμων απ' το κράτος (άρα να έχουν ισοδύναμο δημοσιονομικό αποτέλεσμα) και να πηγαίνουν έτσι στην αναβάθμιση τοπικών υπηρεσιών, περιβάλλοντος και δομών, που με τη σειρά της θα επηρεάζει θετικά τις αξίες των ακινήτων.
-Εφόσον οι φόροι κατοχής πληρώνονται ούτως ή άλλως από εισόδημα (ή ταμειακά διαθέσιμα), να επιβαρύνουν ευθέως και περισσότερο αυτούς που, βάσει εισοδήματος και «πόθεν έσχες», αποδεδειγμένα έχουν την αντίστοιχη φοροδοτική ικανότητα.