Γιατί χάνονται επενδύσεις εκατομμυρίων

Αποτέλεσμα είναι όχι μόνο να έχουν «εξαφανιστεί» οι ξένοι επενδυτές σε ακίνητα αλλά να έχουν μπει στη γωνία ακόμη και οι Ελληνες που διαθέτουν ρευστό και μπορούν να επενδύσουν. Εύλογη λοιπόν και η απορία του διευθύνοντος συμβούλου της Lamda Development, Οδυσσέα Αθανασίου, ο οποίος σε πρόσφατες δηλώσεις του σχετικά με τα δημόσια ακίνητα είπε: «Δεν κινείται κανείς για τα ακίνητα του Δημοσίου. Εμείς τους προτείνουμε καλές τιμές και προτάσεις αλλά τα πάντα είναι ασαφή. Είναι χαρακτηριστικό ότι μας έχουν προσεγγίσει τρεις ξένοι επενδυτές αλλά δεν υπάρχουν ξεκάθαρα projects».

Ολο το σχέδιο αξιοποίησης της δημόσιας περιουσίας βρίσκεται στον «αέρα», κάτι που ομολογούν όλοι οι ενδιαφερόμενοι παίκτες. Ακόμη και ο διαγωνισμός για το Ελληνικό χαρακτηρίζεται «θολός», χωρίς σαφές πλάνο για το τι μπορούν να κάνουν οι επενδυτές.

Ωστόσο, σοβαρές είναι οι καθυστερήσεις ακόμη και για ξεκάθαρα ακίνητα, που δεν έχουν δηλαδή προβλήματα με χρήσεις γης, πολεοδομική ωρίμανση, κ.λπ. Για παράδειγμα, το κτίριο του IBC στο οποίο λειτουργεί το εμπορικό κέντρο Golden Hall. Παρά την εκπεφρασμένη πρόθεση της μισθώτριας εταιρείας που πληρώνει 8,5 εκατ. ευρώ το χρόνο, να το αγοράσει, εν τούτοις, δεν υπάρχουν οι απαραίτητες κινήσεις από το Ταμείο Αποκρατικοποιήσεων να επιταχύνει τις διαδικασίες.

Απαξίωση
Το κακό για την Ελλάδα είναι ότι οι καθυστερήσεις στην αξιοποίηση της ακίνητης περιουσίας και την προσέλκυση επενδυτών φέρνει ημέρα με την ημέρα απαξίωση των ακινήτων. Δημιουργείται δηλαδή distress property, δηλαδή ευκαιρίες λόγω χρεοκοπημένων ακινήτων που θα τις εκμεταλλευτούν επιτήδειοι αλλά μεγάλος χαμένος θα είναι το κράτος. Χαρακτηριστική η περίπτωση δύο ακινήτων που έβγαλε προς πώληση η ΓΑΙΑΟΣΕ σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη.

Οι επενδυτές έδωσαν μόλις το 50% της αντικειμενικής τους αξίας και μόλις το 30% της εκτίμησης που είχε κάνει έμπειρος εκτιμητής. Η κακή συγκυρία για την κτηματαγορά και ο ελλιπής σχεδιασμός για τα δημόσια ακίνητα απειλούν να τινάξουν στον αέρα το εγχείρημα.

Τα βασικότερα «αγκάθια» στην αξιοποίηση της ακίνητης περιουσίας αλλά και γενικότερα στην προσέλκυση κεφαλαίων στο ελληνικό real estate είναι:

Η γραφειοκρατία. Σύμφωνα με πρόσφατα στοιχεία που έδωσε η βουλευτής του ΠΑΣΟΚ, Ελ. Παναρίτη, για μια απλή συναλλαγή στην κτηματαγορά απαιτούνται: 15 διαφορετικοί φορείς, 17-27 βήματα πρέπει να κάνει ο επενδυτής, 1-6 μήνες θα απαιτηθούν για την ολοκλήρωση της διαδικασίας και θα εμπλακούν ταυτόχρονα τρία νομικά συστήματα. Οι συμβολαιογράφοι, οι υποθηκοφύλακες και το Κτηματολόγιο. Κι όμως, στον Καναδά, τη Δανία, την Αυστραλία, τη Νορβηγία χρειάζονται μόλις 5 βήματα για μια απόλυτα κατοχυρωμένη νομικά και γεωγραφικά συναλλαγή. Αλλά και σε Γαλλία και Βέλγιο υπάρχουν τα ίδια προβλήματα διότι η Ελλάδα έχει «κοπιάρει» το γαλλικό σύστημα συναλλαγών γης.

Η Ελλάδα, σύμφωνα με έκθεση του ΟΟΣΑ, βρίσκεται στην 150ή θέση σε σύνολο 180 χωρών σε ό,τι αφορά την ευκολία κατοχύρωσης της ακίνητης περιουσίας. Βεβαίως η Γαλλία είναι 149η και το Βέλγιο στην 174η θέση. Σύμφωνα με την ίδια έκθεση (Doing Business) απαιτούνται 14 διαδικασίες για την ολοκλήρωση μια συναλλαγής και 169 ημέρες. Οσο για το κόστος συναλλαγών, η Ελλάδα έχει το τρίτο υψηλότερο στις χώρες του ΟΟΣΑ.

Τα προβλήματα στην κτηματαγορά, στα μικρά και κυρίως στα μεγάλα ακίνητα, μοιάζουν με «Λερναία Ύδρα». Η έλλειψη χωροταξικού είναι βασικό πρόβλημα όσο και το φορολογικό σύστημα που δημιουργεί ανασφάλεια στους επενδυτές.

Το ζήτημα με την εμπλοκή μεγάλων επενδύσεων στο Συμβούλιο της Επικρατείας θίγουν όλοι οι παίκτες του real estate. Όχι γιατί οι δικαστές εμποδίζουν ετσιθελικά τις επενδύσεις αλλά γιατί δεν υπάρχουν ξεκάθαρες νομικές διαδικασίες ώστε να μην οδηγούνται στο ανώτατο δικαστήριο οι υποθέσεις. «Ποιος είναι αυτός ο κουζουλός που θα πάρει ακίνητα που είναι μπλεγμένα στο ΣτΕ», είπε πρόσφατα ο διευθύνων σύμβουλος του Οργανισμού Λιμένος Ηρακλείου, Γ. Μπρας. «Η ανασφάλεια των ξένων και Ελλήνων επενδυτών είναι τεράστια λόγω του ΣτΕ«, τόνιζε ο βουλευτής της Ν.Δ. και νομικός, Ν. Δένδιας.

Η πολεοδομική ωρίμανση. Τα ελληνικά ακίνητα είναι σήμερα απαξιωμένα όχι μόνο λόγω των χαμηλών τιμών. Από τα 120.000 ακίνητα του Δημοσίου άλλωστε μόλις 10.000 είναι προς αξιοποίηση, το 40% είναι καταπατημένα και για το 25% δεν υπάρχουν στοιχεία, είναι? άγνωστα. Η πολεοδομική ταυτότητα, η άρση των νομικών, αρχαιολογικών κι άλλων προβλημάτων είναι απαραίτητα ώστε να βγει αξιοποιήσιμο προϊόν. Φυσικά η συγκυρία είναι σημαντικός παράγοντας. Distress funds που θέλουν να αγοράσουν? κοψοχρονιά υπάρχουν, αλλά αυτό θα ήταν καταστροφικό για τα δημόσια έσοδα. Ακόμη και αν φτιαχτεί προϊόν κατάλληλο προς αξιοποίηση, είναι αμφίβολο αν θα δοθούν και οι κατάλληλες τιμές.

Ταμπού η πώληση δημόσιας περιουσίας
Ενα από τα ταμπού της ελληνικής αγοράς είναι ότι δεν μπορεί να πουληθεί δημόσια ακίνητη περιουσία. Οι ειδικοί της αγοράς κάνουν λόγο για χρεοκοπημένες αντιλήψεις του παρελθόντος και για έλλειψη πολιτικής βούλησης σε ό,τι αφορά την άρση των εμποδίων αυτών. «Λέμε για αξιοποίηση αλλά δεν τολμάμε να μιλήσουμε για πώληση.

Πώς θα πάμε έτσι μπροστά;», ρωτά ο επικεφαλής της Eurobank Property Services, Δ. Ανδρίτσος.

Η Ελ. Παναρίτη υποστηρίζει επίσης: «Πρέπει να υπάρξουν ''Ταλιμπάν'' προκειμένου να γίνουν οι απαραίτητες αλλαγές» ενώ το στέλεχος της Lamda Development, κ. Ζωντανός επισημαίνει: «Πρέπει να σπάσουμε τα ταμπού. Αν θέλουμε τουριστική κατοικία πρέπει να μπορούμε και να πουλήσουμε».

"Η" Online