Επενδυτικές ευκαιρίες σε Ρουμανία και Βουλγαρία

Τις εξαιρετικές επενδυτικές προοπτικές που προσφέρουν οι αγορές ακινήτων της Ρουμανίας και της Βουλγαρίας καλούνται να αξιοποιήσουν σύντομα οι ενδιαφερόμενοι, καθώς η ένταξη των χωρών αυτών στην Ευρωπαϊκή Ενωση από τις αρχές του έτους έχει πολλαπλασιάσει τον αριθμό των υποψήφιων επενδυτών. Είναι χαρακτηριστικό ότι αυτήν την περίοδο μόνο στο Βουκουρέστι υλοποιούνται πάνω από 20 μεγάλες επενδύσεις συνολικού προϋπολογισμού άνω των 200 εκατ. ευρώ. Συνολικά στη Ρουμανία κατασκευάζονται αυτή την περίοδο 16 νέα εμπορικά κέντρα, πέραν των 21 που λειτουργούν.

Στο Βουκουρέστι στα υφιστάμενα πέντε εμπορικά κέντρα θα προστεθούν επιπλέον έξι. Σύμφωνα με τον κ. Ηλία Παπαγεωργιάδη, διευθυντή της εταιρείας More Group of Companies, η οποία διαθέτει παρουσία στις έξι μεγάλες πόλεις της Ρουμανίας και δραστηριοποιείται, μεταξύ άλλων, στην παροχή υπηρεσιών συμβουλών στην ακίνητη περιουσία, «οι ξένοι επενδυτές αριθμούν πλέον χιλιάδες, ενώ πολυάριθμα είναι και τα επενδυτικά κεφάλαια και τα REITS, δηλαδή επενδυτικές εταιρείες ακινήτων που χρηματοδοτούν μεγάλα έργα συνολικής αξίας αρκετών δισεκατομμυρίων ευρώ.

Οι επενδυτές αυτοί κινούνται σε όλες τις επιμέρους κατηγορίες ακινήτων (κατοικίες, γραφεία, εμπορικά κέντρα, ξενοδοχεία, βιομηχανικά κτίρια, αποθήκες και γεωργικές εκτάσεις) σχεδόν σε όλη τη χώρα, αν και κέντρο των επενδύσεων είναι το Βουκουρέστι». Πάντως, οι μεγαλύτεροι ιδιώτες επενδυτές προέρχονται από χώρες όπως η Ιταλία, η Αυστρία, η Γερμανία, η Ελλάδα, η Τουρκία, η Ισπανία, η Μ. Βρετανία, η Γαλλία, οι ΗΠΑ, το Ισραήλ, η Κίνα και η Ιαπωνία.

Την ίδια στιγμή, σημαντικές αγορές γίνονται σε σταθερή βάση και από Ρουμάνους πολίτες, καθώς εκατοντάδες χιλιάδες αποκτούν ακίνητα, κυρίως διαμερίσματα. Το 2007 αναμένεται να συνεισφέρουν περίπου το 15% έως 25% των συνολικών επενδύσεων στην τοπική αγορά ακινήτων. Ο λόγος είναι η σταδιακή ενίσχυση του κατά κεφαλήν εισοδήματος και η διαμόρφωση μιας όλο και περισσότερο ενισχυόμενης μεσαίας τάξης. Αν και ο δείκτης της ανεργίας παραμένει στο 7% στο Βουκουρέστι βρίσκεται μόλις στο 2,7%. Ο ελάχιστος μηνιαίος μισθός θα διαμορφωθεί σε 170 ευρώ. Ωστόσο, στο Βουκουρέστι, ο μέσος μισθός το 2006 κινήθηκε στα επίπεδα των 320 ευρώ. Για το τρέχον έτος, το ποσό θα αυξηθεί σε 380 ευρώ.

Σύμφωνα με τον κ. Παπαγεωργιάδη, σήμερα, το 95% περίπου 300.000 οικογενειών που απαρτίζουν τη μεσαία τάξη του Βουκουρεστίου ζουν σε παλιά κομμουνιστικά μπλοκ. Την ίδια στιγμή, υπό κατασκευή βρίσκονται 36.000 νέες κατοικίες, εκ των οποίων το 45% έχει ήδη προπωληθεί από τα σχέδια. Το αποτέλεσμα είναι η ζήτηση να μην μπορεί να καλυφθεί ούτε τα αμέσως προσεχή χρόνια, ιδίως από τη στιγμή που η Κεντρική Τράπεζα της Ρουμανίας ανακοίνωσε πρόσφατα ότι θα επιτρέψει στις εμπορικές τράπεζες της χώρας να χορηγούν στεγαστικά δάνεια με ευνοϊκότερους και σίγουρα περισσότερο ευέλικτους όρους για τους πολίτες. «Ενδεικτικό στοιχείο της μικρής προσφοράς κατοικιών σε σύγκριση με τη ζήτηση είναι ότι σε ορισμένες περιοχές του Βουκουρεστίου τα παλιότερα διαμερίσματα είναι περισσότερο ακριβά από τις νέες κατασκευές», αναφέρει ο κ. Παπαγεωργιάδης.

ΤΑ ΣΤΟΙΧΕΙΑ

Προτού αναφερθούμε σε επιμέρους επιλογές επένδυσης, θα πρέπει να παρουσιάσουμε ορισμένα στοιχεία για τη χώρα που καλείται κανείς να επενδύσει. Η ένταξη της Ρουμανίας στην Ευρωπαϊκή Ενωση σε συνδυασμό με το εξαιρετικά φιλικό περιβάλλον για τους ξένους επενδυτές καθιστά πρόσφορη μια επενδυτική κίνηση. Η ανάπτυξη της τοπικής αγοράς ακινήτων έχει μόλις ξεκινήσει και έχει «πολύ δρόμο να διανύσει» έως ότου ολοκληρωθεί ο ανοδικός κύκλος των τιμών. Επιπλέον θετικό στοιχείο είναι ότι η Ρουμανία είναι η μεγαλύτερη χώρα και αγορά των Βαλκανίων, προσφέροντας εύρος επιλογών. Εν ολίγοις, παρέχει πολλά επίπεδα ασφάλειας, ενώ απουσιάζει και η πολιτική ανασφάλεια. Πλην των παραπάνω, δεν απαιτούνται μεγάλα ποσά για να τοποθετηθεί κανείς στην αγορά, αφού ακόμα και 50.000 - 70.000 ευρώ είναι αρκετά, τουλάχιστον για την αγορά εκτός σχεδίου εκτάσεων. Θετικό στοιχείο είναι και το ξεκάθαρο φορολογικό καθεστώς. Αν πρόκειται για φορολόγηση εταιρείας, ο φόρος είναι μόλις 16% επί των κερδών. Εν προκειμένω, οι αγορές ακινήτων φορολογούνται με μόλις 1% επί της αξίας (ασφαλώς δεν υπάρχει διαχωρισμός μεταξύ αντικειμενικών και εμπορικών αξιών) ανάλογα με το μέγεθος της συναλλαγής. Θετικό επίσης είναι και το γεγονός ότι σε αντίθεση με άλλες βαλκανικές χώρες, όπως π.χ. η Σερβία, ή τμήματα της Βουλγαρίας, η Ρουμανία έχει αξιόπιστο κτηματολόγιο. Οπως τονίζει ο κ. Παπαγεωργιάδης, οι Ρουμάνοι δεν αντιλαμβάνονται τη φράση «έχτισα χωρίς έγκριση» ή «κατασκευάζω περισσότερα τετραγωνικά μέτρα από εκείνα που ενέκριναν οι αρμόδιες αρχές».

Οι γενικοί επενδυτικοί κανόνες μιας απλής επένδυσης σε ένα συγκεκριμένο έργο χωρίζονται σε τρεις κατηγορίες: τη βραχυπρόθεσμη επένδυση (διάρκεια 12 - 18 μήνες), τη μεσοπρόθεσμη (διάρκεια 24 - 36 μήνες) και τη μακροπρόθεσμη επένδυση (άνω των 36 μηνών). Σύμφωνα με τη More, η ιδανική περίοδος πώλησης προσδιορίζεται στους 18 - 24 μήνες από την πραγματοποίηση της επένδυσης. Οσον αφορά τις επιμέρους κατηγορίες ακινήτων, αναμφισβήτητα η κατοικία προφέρει τεράστιες προοπτικές ανάπτυξης της σχετικής αγοράς, αρκεί να κάνει κανείς τη σωστή επιλογή. Σημαντικές προοπτικές εμφανίζουν και τα βιομηχανικά κτίρια και οι αποθηκευτικές εγκαταστάσεις logistics, όπου δεν είναι ιδιαίτερα δύσκολο να βρεθεί το «σωστό ακίνητο». Αντίστοιχα, αν τοποθετηθεί κανείς από την περίοδο της έναρξης κατασκευής ενός εμπορικού ακινήτου (κτίρια γραφείων ή εμπορικά καταστήματα), ενός εμπορικού κέντρου, ή ενός ξενοδοχείου μπορεί να πετύχει απόδοση 13% - 16% επί του αρχικού του κεφαλαίου. Αν αγοράσει κάποιο σχετικό ακίνητο ολοκληρωμένο, με σκοπό την εκμετάλλευσή του, η ετήσια απόδοση κυμαίνεται μεταξύ 6,5% και 8%.

Ερώτημα για πολλούς αποτελεί και το πού. Ασφαλώς, το Βουκουρέστι είναι η πρώτη επιλογή, αλλά σημαντικές ευκαιρίες και σαφώς μικρότερο «ανταγωνισμό» προσφέρουν και άλλα περιφερειακά κέντρα με τουλάχιστον 200.000 κατοίκους, που αποτελούν και την απαιτούμενη κρίσιμη μάζα για τις επενδύσεις. Ετσι, οι πόλεις Timosoara, Constanta, Iasi, Brasov, Braila, Galati και Cluj συνιστούν καλές επιλογές. Υπάρχουν ακόμα μεγάλες πόλεις στη Ρουμανία χωρίς εμπορικό κέντρο ή κάποιο σημαντικό έργο στην αγορά κατοικίας.

Αυτές ακριβώς οι σημαντικές προοπτικές υπεραξιών έχουν τροφοδοτήσει τις επενδύσεις στην αγορά ακινήτων της Ρουμανίας, καθώς οι ευκαιρίες υπάρχουν και είναι πολλές. Γι' αυτό άλλωστε εσχάτως εκδηλώνεται σημαντικό ενδιαφέρον και από ιδιώτες Ελληνες επενδυτές, οι οποίοι κινήθηκαν αρχικά προς την κοντινότερη αγορά της Βουλγαρίας, η όμως απαιτεί μεγαλύτερη προσοχή, ενώ δεν είναι το ίδιο ανοιχτή προς τους ξένους επενδυτές.

H BΟΥΛΓΑΡΙΑ

Αλλωστε, στη Βουλγαρία μόλις κατά το 2006 υιοθετήθηκε η απαιτούμενη τροποποίηση του Συντάγματος της χώρας, ώστε να επιτρέπεται σε πολίτες τρίτων χωρών να αποκτούν περιουσιακά στοιχεία στη χώρα και ασφαλώς και ακίνητα. Η τροποποίηση αυτή κρίθηκε αναγκαία εν όψει της τότε αναμενόμενης εισόδου της χώρας στην Ε.Ε. και εντάχθηκε στο πλαίσιο των συμβατικών υποχρεώσεων της Βουλγαρίας. Ωστόσο, με την εξαίρεση της ήδη κορεσμένης Σόφιας, οι υπόλοιπες μεγάλες πόλεις της χώρας, αν και προσφέρουν σημαντικές ευκαιρίες, απαιτούν σημαντική έρευνα αγοράς, με την καθοδήγηση έμπειρων ειδικών.

Ασφαλώς, αυτό δεν σημαίνει ότι στη Βουλγαρία δεν προσφέρονται εξίσου αξιόλογες ευκαιρίες με τη Ρουμανία. Πρόκειται για μία χώρα που πλέον είναι επίσης μέλος της Ευρωπαϊκής Ενωσης, η οικονομία της οποίας παρουσιάζει σταθερά ανοδική πορεία, ενώ και το τοπικό νόμισμα (λεβ) έχει συνδεθεί με το ευρώ. Ως εκ τούτου, από πλευράς διαμόρφωσης του κατάλληλου επενδυτικού κλίματος, η γειτονική χώρα πληροί τις απαιτούμενες προϋποθέσεις.

Τα τελευταία χρόνια, ένας ολοένα και αυξανόμενος αριθμός Ελλήνων επενδυτών, ιδίως από τη Βόρεια Ελλάδα, εκδηλώνει έντονο ενδιαφέρον για την αγορά ακινήτων στη Βουλγαρία, ενώ έχουν γίνει και σημαντικές επενδύσεις τόσο από ιδιώτες όσο και από επιχειρήσεις, ίσως και περισσότερες από τη Ρουμανία. Η συντριπτική πλειονότητα κινείται στην αγορά της Σόφιας, η οποία ως πρωτεύουσα θεωρείται ότι συγκεντρώνει και το μεγαλύτερο ενδιαφέρον. Αν και η άποψη αυτή δεν απέχει από την αλήθεια, οι τιμές των ακινήτων στην πρωτεύουσα της γειτονικής χώρας έχουν προ πολλού καταγράψει σημαντική άνοδο, τέτοια που να περιορίζει τις αποδόσεις και τις ευκαιρίες.

Η αγορά ακινήτων της Σόφιας είναι προσδιορισμένη. Διαθέτει ένα μικρό κέντρο, το οποίο οριοθετείται με σημείο αναφοράς το ξενοδοχείο Sheraton και καλύπτει μία ακτίνα ενός περίπου χιλιομέτρου γύρω από αυτό. Ο,τι διαθέσιμο ακίνητο βρει κανείς στην περιοχή αυτή, ενδείκνυται για αγορά. Ωστόσο, θα πρέπει να γνωρίζει ότι οι αξίες δεν απέχουν πολύ από την ελληνική αγορά ακινήτων.

Ο ταχύτερα αναπτυσσόμενος τομέας είναι η αγορά κατοικιών, όπου το μεγαλύτερο μέρος της νέας προσφοράς προωθείται με τη μορφή των προσυμφώνων. Το τελευταίο στοιχείο αποδεικνύει κατ' αρχάς ότι η αγορά ακινήτων δεν είναι μια φούσκα που πρόκειται να σπάσει και, δεύτερον, ότι ο ανταγωνισμός δεν έχει ακόμα πιέσει τις εταιρείες ανάπτυξης να κινηθούν άμεσα προς τον τελικό πελάτη. Το βέβαιο είναι ότι στην κατοικία η ζήτηση ξεπερνά κατά πολύ την προσφορά.

Πέραν της Σόφιας, ευκαιρίες και μάλιστα σημαντικά περισσότερες προσφέρουν άλλες μεγάλες πόλεις της χώρας, όπως η Βάρνα και η Φιλιππούπολη, οι οποίες αναπτύσσονται ραγδαία, βοηθούμενες και από τον τουρισμό που προσελκύουν. Στο πλαίσιο αυτό, εξαιρετικές προοπτικές παρουσιάζει η αγορά εξοχικής κατοικίας, καθώς υπάρχει σημαντική ζήτηση. Μάλιστα, μέρος αυτής οφείλεται και στην ξένη αγορά. Ολο και περισσότεροι κάτοικοι χωρών της Βόρειας και Δυτικής Ευρώπης στρέφουν το βλέμμα τους στη Βουλγαρία, καθώς το κόστος απόκτησης κατοικίας είναι αισθητά χαμηλότερο από τις χώρες απ' όπου προέρχονται. Οι άνθρωποι αυτοί αναζητούν κατοικίες ακόμα και σε μικρά χωριά, όπου οι τιμές πώλησης είναι κάτω των 100.000 ευρώ. Ετσι, έχουν «κερδίσει» την ησυχία και την απομόνωση που ζητούν, είτε για λίγους μήνες διαμονής το χρόνο είτε για μόνιμη εγκατάσταση.

ΠΩΣ ΘΑ ΑΠΟΦΥΓΕΤΕ ΤΗ ΓΡΑΦΕΙΟΚΡΑΤΙΑ

 Η αγορά οποιουδήποτε κτιρίου από ξένους πολίτες γίνεται με απλή επίδειξη ταυτότητας ή διαβατηρίου.
 Σε περίπτωση αγοράς οικοπέδου απαιτείται η σύσταση Εταιρείας Περιορισμένης Ευθύνης (ΕΠΕ). Ωστόσο, η λειτουργία των ΕΠΕ στη Ρουμανία είναι αντίστοιχη με τις ελληνικές Ομόρρυθμες Επιχειρήσεις (Ο.Ε.), προς αποφυγήν παρεξηγήσεων.
 Για να συσταθεί μια ΕΠΕ στη Ρουμανία απαιτούνται μόλις τρία πιστοποιητικά. Κατ' αρχάς χρειάζεται βεβαίωση περί μη ύπαρξης ληξιπρόθεσμων οφειλών προς το ρουμανικό δημόσιο, επίσης, δείγμα υπογραφής και βεβαίωση από τις αρμόδιες αρχές για τη νομιμότητα των συμφερόντων του ενδιαφερόμενου αγοραστή.
 Εντός πέντε εργάσιμων ημερών συστήνεται η ΕΠΕ, ενώ το ελάχιστο μετοχικό κεφάλαιο είναι μόλις 60 ευρώ.