Ηλεκτρονικό δίχτυ για πόθεν έσχες και κατασκευαστές

Περισσότερες από 100.000 μεταβιβάσεις ακινήτων που πραγματοποιήθηκαν την τελευταία τριετία βρίσκονται στο στόχαστρο των ελεγκτών του υπουργείου Οικονομικών. Τα «ύποπτα» ακίνητα επιλέχθηκαν από το ηλεκτρονικό σύστημα Τaxis, το οποίο διασταύρωσε τα στοιχεία των αγοραπωλησιών και τα δηλωθέντα εισοδήματα των αγοραστών.

Από τη διασταύρωση προέκυψε ότι η απόκτησή τους δεν δικαιολογείται από τα εισοδήματά τους. Εάν συνεκτιμηθεί και το γεγονός ότι τα συμβόλαια γίνονται στις αντικειμενικές αξίες και όχι στις πραγματικές, είναι εύκολο να αντιληφθεί κανείς ότι αρκετά δισ. ευρώ ανταλλάσσονται κάτω από το τραπέζι.

Στόχος των ελεγκτών του υπουργείου Οικονομικών είναι να διαπιστωθούν αφενός τα πραγματικά κέρδη των κατασκευαστικών εταιρειών και αφετέρου τα εισοδήματα των αγοραστών (έλεγχος πόθεν έσχες).

Αρωγός στην προσπάθεια που καταβάλλουν οι ελεγκτικές αρχές του υπουργείου Οικονομικών είναι νόμος, σύμφωνα με τον οποίο επιτρέπεται μέχρι και άνοιγμα των τραπεζικών λογαριασμών αγοραστών και πωλητών ακινήτων, στην περίπτωση που υπάρχουν βάσιμες υπόνοιες ότι η πραγματική αξία ξεπερνά κατά πολύ την αναγραφόμενη στο συμβόλαιο, έστω κι αν αυτή είναι η αντικειμενική.

Ο έλεγχος των οικονομικών στοιχείων των νέων ιδιοκτητών ακινήτων θα πραγματοποιηθεί μέσω του νέου αναβαθμισμένου Taxis, το οποίο λόγω της 100πλάσιας ισχύος σε σχέση με τα προηγούμενα έτη, επιτρέπει την άμεση επεξεργασία των κωδικών των φορολογικών δηλώσεων τόσο του εντύπου Ε1 όσο και του Ε9 που δηλώνονται τα ακίνητα. Ειδικότερα, η Γενική Γραμματεία Πληροφοριακών Συστημάτων μέσω των ηλεκτρονικών διασταυρώσεων θα ελέγξει τα ποσά που καταβλήθηκαν για την απόκτηση των ακινήτων, τον τρόπο αγοράς τους (με μετρητά, στεγαστικό δάνειο, ανάλωση παλαιού κεφαλαίου κ.λπ.), αλλά και τις περιπτώσεις φορολογουμένων που προχώρησαν στην αγορά ακινήτου, χωρίς η δαπάνη αυτή να δικαιολογείται από το ετήσιο οικογενειακό τους εισόδημα.

Στόχος του οικονομικού επιτελείου είναι η είσπραξη επιπλέον φόρων από τους κατασκευαστές μετά την έκρηξη των κερδών τους από τις αγοραπωλησίες ακινήτων που πραγματοποιήθηκαν το 2005, αλλά και η πάταξη της φοροδιαφυγής που συντελείται στον κλάδο της οικοδομής. Σημειώνεται ότι οι αγορές των ακινήτων γίνονται στην αντικειμενική αξία. Το πραγματικό ποσό, όπως εκτιμούν παράγοντες της αγοράς, υπερβαίνει τα 30 δισ. ευρώ, τα οποία πληρώθηκαν κάτω από το τραπέζι.

Οι ελεγκτές του υπουργείου Οικονομικών προκειμένου να διαπιστώσουν το ύψος της πραγματικής συναλλαγής, θα καλούν δειγματοληπτικά «ύποπτους» αγοραστές ακινήτων για να εξακριβώσουν τον τρόπο συναλλαγής (τραπεζικό δάνειο, μετρητά κ.λπ.), αλλά και την κάλυψη του «πόθεν έσχες». Στην περίπτωση που υπάρχουν υπόνοιες για επιπλέον του συμβολαίου χρηματικά ποσά, η εφορία θα διατάσσει το άνοιγμα του τραπεζικού λογαριασμού προκειμένου να διαπιστώσει την κίνηση των κεφαλαίων.

Τι προβλέπει η διάταξη

Η διάταξη με βάση την οποία θα γίνεται ο προσδιορισμός της πραγματικής αξίας συναλλαγής και το άνοιγμα των τραπεζικών λογαριασμών, περιλαμβάνεται στο νόμο 3156/2003 (άρθρο 26 παράγραφος 2), σύμφωνα με την οποία: Αν το τίμημα που καθορίζεται στα οικεία πωλητήρια συμβόλαια ή το πραγματικό τίμημα το οποίο προκύπτει από άλλα επίσημα ή ανεπίσημα στοιχεία είναι μεγαλύτερο από την πιο πάνω αξία, ως ακαθάριστο έσοδο λαμβάνεται το μεγαλύτερο τίμημα. Η διάταξη αυτή εφαρμόζεται για οικοδομές των οποίων η έναρξη ανέγερσης πραγματοποιείται από την 1η Ιανουαρίου 2002.

Διασταυρώσεις ενοικίων

Στο μεταξύ, η Γενική Γραμματεία Πληροφοριακών Συστημάτων μετά το πέρας της υποβολής των δηλώσεων θα ελέγξει τα στοιχεία των ακινήτων που δηλώθηκαν από ιδιοκτήτες και ενοικιαστές.

Η Γενική Γραμματεία Πληροφοριακών Συστημάτων θα ελέγξει τα ποσά των ενοικίων που πληρώνουν φυσικά πρόσωπα ή νομικά πρόσωπα (όπως εταιρείες, κοινοπραξίες, τράπεζες, κ.α.) σε άλλα νομικά πρόσωπα (ιδιοκτήτες).

Ειδοποιητήριο και για ανέλεγκτες υποθέσεις

Οι εκκρεμείς υποθέσεις ακινήτων στο στόχαστρο της εφορίας εν όψει της επιβολής του ενιαίου φόρου. Ποιοι καλούνται να προσέλθουν στις ΔΟΥ

Στις εφορίες καλούνται ιδιοκτήτες ακινήτων που έχουν φορολογικές διαφορές με το ελληνικό Δημόσιο. Το υπουργείο Οικονομικών εν όψει της επιβολής του ενιαίου φόρου των ακινήτων, επιθυμεί το «κλείσιμο» όλων των εκκρεμών υποθέσεων ακινήτων της τελευταίας δεκαετίας. Πρόκειται για υποθέσεις κληρονομιών και γονικών παροχών, οι οποίες αφορούν κυρίως ακίνητα περιοχών που μπήκαν μεταγενέστερα στο σύστημα των αντικειμενικών αξιών. Το πρόβλημα που δημιουργήθηκε σ' αυτές τις περιπτώσεις έχει να κάνει με τις μεγάλες διαφορές φόρου, αφού, όντας εκτός αντικειμενικού συστήματος, οι εφορίες προσδιόριζαν τη φορολογητέα τους αξία και τον αναλογούντα φόρο με βάση συγκριτικά στοιχεία, τα οποία δεν αποδέχονταν οι ενδιαφερόμενοι.

Οι εφορίες ξεκίνησαν λοιπόν να αποστέλλουν σημειώματα στους υπόχρεους, καλώντας τους να «κλείσουν» αυτές τις εκκρεμείς υποθέσεις. Προκειμένου, δε, να μη δημιουργούνται εκ νέου αντιπαραθέσεις, το υπουργείο Οικονομικών έχει αποστείλει ειδικές εγκυκλίους με βάση τις οποίες οι έφοροι θα πρέπει να ενεργούν ως εξής:

 Σε όσες υποθέσεις διαπιστώνεται απόκλιση μεγαλύτερη από το διπλάσιο μεταξύ αντικειμενικών αξιών (κατά το έτος της πρώτης εφαρμογής του συστήματος) και της προσδιορισθείσας βάσει συγκριτικών στοιχείων αξίας, κατά τον οριστικό προσδιορισμό της αξίας του ακινήτου θα λαμβάνεται ο μέσος όρος των δύο ανωτέρω τιμών.

 Στις περιπτώσεις που η απόκλιση είναι μικρότερη από το διπλάσιο, η οριστικά προσδιοριζόμενη αξία δεν θα πρέπει να αποκλίνει σημαντικά από τις αντικειμενικές αξίες του έτους της πρώτης εφαρμογής του συστήματος του αντικειμενικού προσδιορισμού της αξίας των ακινήτων.

Εξυπακούεται ότι η απόκλιση αυτή θα πρέπει να προκύπτει από την οικεία έκθεση ελέγχου, στην οποία θα αναγράφονται τόσο τα συγκριτικά στοιχεία όσο και κατά προσέγγιση η αντικειμενική αξία των ακινήτων (χωρίς τη συμπλήρωση των φύλλων υπολογισμού αξίας).

Σύμφωνα με τη νομοθεσία, για τον υπολογισμό του φόρου κληρονομιάς, δωρεάς, γονικής παροχής, μεταβίβασης ακινήτων με επαχθή αιτία, μεγάλης ακίνητης περιουσίας και ειδικού φόρου επί των ακινήτων, λαμβάνεται υπόψη η αξία των ακινήτων κατά το χρόνο γένεσης της φορολογικής υποχρέωσης.

Oι πιο συνηθισμένες περιπτώσεις

α. Αφορούν ακίνητα τα οποία βρίσκονται σε περιοχές όπου κατά το χρόνο φορολογίας ισχύει το αντικειμενικό σύστημα προσδιορισμού της αξίας αυτών και για τις οποίες λαμβάνονται υπόψη οι τιμές εκκίνησης που είναι καθορισμένες από πριν, κατά ζώνες ή οικοδομικά τετράγωνα και κατά είδος ακινήτου. Κατ' εξαίρεση, όταν στο μεταβιβαστικό συμβόλαιο το τίμημα ή επί (αναγκαστικού ή εκουσίου) πλειστηριασμού το εκπλειστηρίασμα είναι μεγαλύτερο της αντικειμενικής αξίας, τότε ο φόρος μεταβίβασης υπολογίζεται με βάση το τίμημα ή το εκπλειστηρίασμα αντίστοιχα.

β. Αυτές που αφορούν ακίνητα τα οποία βρίσκονται σε περιοχές όπου κατά το χρόνο φορολογίας δεν ισχύει το αντικειμενικό σύστημα προσδιορισμού της αξίας αυτών, οπότε λαμβάνεται υπόψη και συνεκτιμάται κυρίως η αξία των ιδίων ή άλλων πλησιόχωρων ομοειδών ακινήτων, η οποία προκύπτει από δηλώσεις (κληρονομιάς, δωρεάς, γονικής παροχής, μεταβίβασης με επαχθή αιτία), καθώς και κάθε άλλο πρόσφορο στοιχείο το οποίο ασκεί ουσιώδη επίδραση στη διαμόρφωση της αγοραίας αξίας τους.

γ. Εκείνες που αφορούν ακίνητα τα οποία βρίσκονται σε περιοχές όπου κατά το χρόνο φορολογίας ισχύει το μεικτό σύστημα, δηλαδή υπολογίζεται χωριστά η αξία των υφιστάμενων κτισμάτων και χωριστά η αξία του οικοπέδου. Στις περιπτώσεις αυτές, για τον υπολογισμό της αξίας των κτισμάτων εφαρμόζεται αντικειμενικό σύστημα, σύμφωνα με το οποίο λαμβάνονται υπόψη οι τιμές αφετηρίας κόστους ανά είδος κτιρίου και οι συντελεστές αυξομείωσής τους, που καθορίζονται με υπουργικές αποφάσεις, ενώ για το οικόπεδο λαμβάνεται υπόψη η αγοραία αξία του.