Ποιο δάνειο συμφέρει -Συγκριτικό τεστ στεγαστικών δανείων

Τα μεγάλης διάρκειας δάνεια (άνω των 25 ετών) εξασφαλίζουν μεν μια σχετικά χαμηλή μηνιαία δόση αποπληρωμής, ωστόσο επιβαρύνονται με μεγάλους τόκους. Αντίθετα, τα μικρής διάρκειας δάνεια, για παράδειγμα 15 ετών, χαρακτηρίζονται από σημαντικά υψηλότερη μηνιαία δόση αλλά η επιβάρυνσή τους με τόκους είναι σημαντικά χαμηλότερη.

Οπως φαίνεται στον πίνακα που δημοσιεύει σήμερα το Real Estate, για ένα δάνειο ύψους 100.000 ευρώ (με μέσο επιτόκιο 5%) ο δανειολήπτης θα πληρώσει τόκους ύψους 42.342 ευρώ αν το δάνειο έχει διάρκεια 15 έτη, 75.377 ευρώ αν η διάρκεια φτάνει τα 25 έτη και το ποσό των 131.456 ευρώ (δηλαδή μεγαλύτερο από το δανειζόμενο κεφάλαιο) αν το δάνειο έχει διάρκεια 40 ετών.

Συμφέρει όμως η σύναψη ενός μεγάλης διάρκειας αποπληρωμής, άνω των 30 ετών, στεγαστικού δανείου; Στελέχη τραπεζών απαντούν κατηγορηματικά αρνητικά, σημειώνοντας ότι τα μεγάλης διάρκειας δάνεια απευθύνονται κυρίως σε νοικοκυριά χαμηλού εισοδήματος, κύρια μέριμνα των οποίων είναι η χαμηλή μηνιαία δόση. Ξεκαθαρίζουν, ωστόσο, ότι με βάση την οικονομική λογική τα δάνεια διάρκειας 40 ετών δεν είναι επωφελή ειδικά στις περιπτώσεις που κάποιος σχεδιάζει ή ελπίζει ότι θα βρεθεί στη θέση να προχωρήσει στην ταχύτερη αποπληρωμή του δανείου του.

Είναι κρίσιμης σημασίας να γνωρίζει κανείς τον τρόπο αποπληρωμής του δανείου: γενικά η μηνιαία δόση εμπεριέχει τους τόκους της περιόδου και μέρος του κεφαλαίου. Στην αρχή, το μεγάλο κομμάτι της δόσης είναι τόκος και μόνο μικρό κεφάλαιο, σχέση που αντιστρέφεται στο τέλος της διάρκειας του δανείου. Τα πρώτα χρόνια αποπληρώνονται κυρίως οι τόκοι και ελάχιστο μέρος του κεφαλαίου και με την πάροδο των ετών επέρχεται σταδιακή ισορροπία και τελικά τα τελευταία χρόνια πληρώνεται κυρίως κεφάλαιο και καθόλου τόκοι (οι οποίοι έχουν πληρωθεί τα πρώτα χρόνια). Οσο μεγαλύτερης διάρκειας είναι ένα δάνειο, τόσο περισσότεροι είναι οι τόκοι με αποτέλεσμα τα πρώτα χρόνια οι μηνιαίες δόσεις να αφορούν μόνο την αποπληρωμή... τόκων.

Ετσι, για ένα δάνειο διάρκειας 40 ετών, ύψους 150.000 ευρώ, με μηνιαία δόση για παράδειγμα 600 ευρώ τα πρώτα χρόνια, τα 500 αφορούν αποπληρωμή τόκων και μόνο 100 ευρώ την αποπληρωμή κεφαλαίου. Δηλαδή, σε ετήσια βάση ο δανειολήπτης θα πληρώσει 6.000 ευρώ για τόκους και μόλις 1.200 για αποπληρωμή κεφαλαίου. Με άλλα λόγια, ο δανειολήπτης σε 3 χρόνια θα έχει πληρώσει χονδρικά 21.600 ευρώ εκ των οποίων τα 18.000 ευρώ θα αφορούν τόκους και μόλις 3.600 ευρώ κεφάλαιο. Αν δηλαδή ο δανειολήπτης αποφασίσει να προχωρήσει στην αποπληρωμή του δανείου του τρία χρόνια μετά θα διαπιστώσει ότι εξακολουθεί να χρωστάει στην τράπεζα σχεδόν το σύνολο του κεφαλαίου που είχε δανειστεί.

Προβληματισμός αναπτύσσεται και για το βέλτιστο διάστημα διάρκειας της σταθερής περιόδου του δανείου. Tο στεγαστικό είναι καλύτερα να έχει σταθερό επιτόκιο για ένα, τρία, πέντε ή περισσότερα χρόνια;

Mέχρι στιγμής, οι τράπεζες καλύπτουν όλες τις ανάγκες προσφέροντας σταθερά επιτόκια τόσο για βραχυχρόνιο διάστημα (1 έως 3 χρόνια) όσο και μακροχρόνια, προσφέροντας στεγαστικά δάνεια με σταθερό επιτόκιο μέχρι και 25 έτη.

Γενικά, όσο μεγαλύτερο είναι το διάστημα που προσφέρεται με σταθερό επιτόκιο το δάνειο τόσο αυξάνεται το επιτόκιο. Στελέχη τραπεζών, αν και δυσκολεύονται να απαντήσουν στο ερώτημα, αποτρέπουν τα νοικοκυριά από τα στεγαστικά δάνεια με σταθερό επιτόκιο ενός έτους. Θεωρούν ότι το διάστημα είναι πολύ μικρό και στην πραγματικότητα δεν προσφέρει ουσιαστική προστασία, δεδομένου ότι η διάρκεια των περισσοτέρων στεγαστικών δανείων ξεπερνά τα 20 έτη. Eπίσης, αποτρέπουν τα νοικοκυριά από τη σύναψη δανείου με σταθερό επιτόκιο 25 ετών, θεωρώντας ότι αναλαμβάνουν πολύ μεγάλη δέσμευση, η οποία μάλιστα συνεπάγεται και μεγάλο οικονομικό κόστος.

Θεωρούν πλέον αποτελεσματικά τα δάνεια με σταθερό επιτόκιο για 3 - 5 έτη. Σημειώνουν ότι η περίοδος αυτή προσφέρει επαρκή προστασία από ανοδικές φάσεις των επιτοκίων.