Στο στόχαστρο οι ημιυπαίθριοι

Στο στόχαστρο της εφορίας βρίσκονται για μια ακόμα φορά οι ημιυπαίθριοι χώροι. Oι πληροφορίες από το υπουργείο Oικονομικών κάνουν λόγο για αυτοψίες σε ημιυπαίθριους χώρους κυρίως σε νεόδμητα ακίνητα προκειμένου να διαπιστωθεί αν έχουν μετατραπεί παρανόμως σε χώρους κύριας χρήσης.

Στην περίπτωση που κατά τον έλεγχο των αρμοδίων αρχών προκύψει αλλαγή της πραγματικής κατάστασης του ακινήτου, τότε πέραν του οφειλομένου κυρίου φόρου που αναλογεί στην επιφάνεια του ημιυπαίθριου, θα επιβάλλεται και πρόσθετος φόρος ανακρίβειας. Bάσει των οδηγιών που έχει δώσει ο υφυπουργός Oικονομικών κ. Aντώνης Mπέζας, οι έλεγχοι θα εστιάσουν σε πρώτη τουλάχιστον φάση σε νεόδμητα ακίνητα που έχουν μεταβιβαστεί το τελευταίο τρίμηνο, εν όψει της αύξησης των αντικειμενικών αξιών που πραγματοποιήθηκε την 1η Mαΐου 2007. Παράλληλα, έλεγχοι θα πραγματοποιηθούν και σε κατοικίες που θα αγοραστούν ή θα μεταβιβαστούν με γονικές παροχές το προσεχές διάστημα, καθώς εκτιμάται ότι θα προκύψει νέο κύμα μεταβιβάσεων μετά την εφαρμογή των νέων αφορολόγητων ορίων. Σύμφωνα με τις οδηγίες του υπουργείου Oικονομικών, η αυτοψία στο ακίνητο θα πρέπει να γίνεται μέσα σε δύο μήνες από την υποβολή της δήλωσης μεταβίβασης.

Για ακίνητο που κατά το χρόνο υποβολής της δήλωσης δεν έχει αποπερατωθεί, αλλά πρόκειται να παραδοθεί αποπερατωμένο σε μεταγενέστερο χρόνο με δαπάνες του πωλητή ή του εργολάβου, η αυτοψία θα πραγματοποιείται κατά τον χρόνο παράδοσης του ακινήτου στον αγοραστή. Mάλιστα, στην περίπτωση αυτή το υπουργείο υποχρεώνει τον αγοραστή, κατά την υποβολή της δήλωσης του φόρου μεταβίβασης, να καταθέτει υπεύθυνη δήλωση με την οποία θα αναλαμβάνει την υποχρέωση να ενημερώσει την εφορία για την παράδοση σε αυτόν του αποπερατωμένου διαμερίσματος ώστε να καταστεί δυνατός ο έλεγχος του ακινήτου μέσα στο δίμηνο. Παράλληλα, προκειμένου να διευκολυνθούν οι έλεγχοι το υπουργείο ζητεί από τους συμβολαιογράφους να αποστέλλουν στον προϊστάμενο της ΔOY αντίγραφα των οριστικών συμβολαίων που συντάχθηκαν τον αμέσως προηγούμενο μήνα μέσα στο πρώτο πενθήμερο κάθε μήνα.

Tο ιστορικό

Το πρόβλημα των κλεισμένων ημιυπαίθριων χώρων έχει δημιουργηθεί από το 1985. Πρόκειται για πρόβλημα που αφορά περισσότερα από 1.000.000 ακίνητα. Στα ακίνητα αυτά έχουν κλειστεί οι ημιυπαίθριοι χώροι με τζαμαρίες και οι οικογένειες έχουν ένα επιπλέον δωμάτιο στη διάθεσή τους.

Σύμφωνα με τον πρόεδρο της Πανελλήνιας Oμοσπονδίας Iδιοκτητών Aκινήτων, κ. Στράτο Παραδιά, «το κράτος πρέπει να δει το πρόβλημα με συμπάθεια. Δεν μπορεί να παραμένουν σε εκκρεμότητα 1.000.000 «αξιόποινες» πράξεις μετά μια 20ετία. Πρέπει να δοθεί η δυνατότητα νομιμοποίησης των χώρων αυτών. Σε αυτή τη διευθέτηση συντελεί και το γεγονός ότι δεν θα επιβαρυνθεί το περιβάλλον, αφού ο δομημένος όγκος σήμερα, δεν θα αυξηθεί».

Παράλληλα, τονίζει ο κ. Παραδιάς, «πρέπει να δοθεί οριστική λύση για τους ημιυπαίθριους χώρους στις μελλοντικές οικοδομές. Μπορεί δηλαδή να προσδιοριστούν επακριβώς οι όροι με τους οποίους στο μέλλον θα μπορούσαν να είναι νόμιμοι και οι χώροι αυτοί (ποσοστό που θα μπορούσαν να καταλάβουν με βάση τον συντελεστή δόμησης, την αναγραφή των τ.μ των ημιυπαίθριων χώρων σε όλα τα επίσημα έγγραφα και τους τίτλους για να αποτραπεί η δυνατότητα παρανομίας εκ των υστέρων κ.λπ.). Για τις σημερινές εκκρεμότητες όμως να δοθεί λύση - νομιμοποίηση, όπως ελέχθη παραπάνω, είτε με ένα μικρό πολεοδομικό πρόστιμο ή με μεταφορά συντελεστή δόμησης κ.λπ.»

Το σχέδιο νόμου

Με το σχέδιο νόμου που παρουσιάστηκε από το ΥΠΕΧΩΔΕ στα τέλη του 2005 και έκτοτε εκκρεμεί η ψήφισή του, οι ημιυπαίθριοι χώροι δεν καταργούνται αλλά το ποσοστό τους στο συντελεστή δόμησης περιορίζεται στο 15% (από 20% που ισχύει σήμερα), ενώ πρέπει να περιορίζονται αναλογικά ανά όροφο.

Οι διαστάσεις τους πρέπει να είναι πλάτους 3,50 μ. και βάθους 1,80 μ., ή μικρότερο, προκειμένου να μη διαμορφώνεται επαρκές δωμάτιο. Oυσιαστικά, βάσει της συγκεκριμένης πρότασης οι ημιυπαίθριοι χώροι μετατρέπονται σε μπαλκόνια.

Σε ό,τι αφορά τα πρόστιμα που προβλέπονται για όσους ημιυπαίθριους θα μετατραπούν αυθαίρετα στο μέλλον σε χώρους κύριας χρήσης, ορίζεται ότι θα τιμωρούνται με εισφορά υπέρ του οικείου ΟΤΑ ίση με το 30% της αντικειμενικής αξίας του κλειστού χώρου. Ωστόσο, η καταγγελία πρέπει να γίνει από τον δήμο. Ως εκ τούτου, οι δήμοι θα έχουν πλέον συμφέρον να ελέγχουν το κλείσιμο των ημιυπαίθριων, μιας και θα έχουν οικονομικά οφέλη. Σημειώνεται μάλιστα ότι τα χρήματα που θα εισπράττουν από τα πρόστιμα οφείλουν να τα διοχετεύουν στην εκτέλεση έργων κοινής ωφέλειας, όπως κοινόχρηστοι χώροι πρασίνου, πάρκα και πεζόδρομοι. Παράλληλα, θα ισχύουν και οι κυρώσεις που προβλέπονται από τις διατάξεις περί αυθαιρέτων, ενώ ο νέος νόμος δεν πρόκειται να θίξει το καθεστώς που ισχύει για τους υφιστάμενους ημιυπαίθριους χώρους.

Ως εκ τούτου ένα διαμέρισμα των 120 τ.μ. που περιλάμβανε και 20 τ.μ. ημιυπαίθριους, πλέον θα διαμορφώνεται σε 100 τ.μ. χωρίς ημιυπαίθριους, αλλά θα πωλείται στην ίδια τιμή με το πρώτο, μιας και οι εργολάβοι είχαν σε μεγάλο βαθμό ενσωματώσει τους ημιυπαίθριους στην τελική τιμή του διαμερίσματος. Πρόκειται για άλλο ένα χαρακτηριστικό δείγμα στρεβλής λειτουργίας της κτηματαγοράς. Παράλληλα, η υποχρέωση αναλογικής κατά όροφο κατανομής των ημιυπαίθριων, ουσιαστικά επιστρέφει την κατασκευή σε παλιότερες δεκαετίες, μιας και, όπως τουλάχιστον επισημαίνουν αρχιτέκτονες και πολιτικοί μηχανικοί, περιορίζεται αισθητά η αρχιτεκτονική ελευθερία. Αυτήν ακριβώς εξυπηρετούσε το καθεστώς των ημιυπαίθριων, όπως ισχύει μέχρι σήμερα, επιτρέποντας την κατασκευή χώρων έως το 20% της οικοδομής, ώστε να μην καταλήγουμε σε κατασκευές «σπιρτόκουτα». Επομένως, εκτός από τις άμεσες αλλαγές στην «τσέπη» των αγοραστών, η νέα διάταξη θα έχει συνέπειες και στην αισθητική των νέων οικοδομών, μιας και δύσκολα πλέον θα εμφανίζονται κτίρια με εσοχές, αναδιάταξη των όγκων και λειτουργικότητα.

Τι λένε οι μηχανικοί

Το γεγονός αυτό επισημαίνεται από αρκετούς πολιτικούς μηχανικούς, οι οποίοι βλέπουν στη νέα ρύθμιση την αδυναμία της Πολιτείας να ελέγξει την αυθαιρεσία μέρους του κατασκευαστικού κλάδου. Οπως μάλιστα ανέφερε στο Real Estate παράγοντας της αγοράς, «πρόκειται για μια σαφή παραδοχή ότι οι σημερινοί ελεγκτικοί μηχανισμοί είναι αναξιόπιστοι και δεν λειτουργούν επαρκώς. Είναι σαφές άλλωστε ότι δεν ευθύνεται η διάταξη των ημιυπαίθριων για την ασυδοσία ορισμένων εργολάβων, που διαστρέβλωσαν πλήρως το περιεχόμενο και τη φιλοσοφία της. Στόχος ήταν να δοθεί στους αρχιτέκτονες μία σχετική ελευθερία, ώστε να παρουσιάσουν καλαίσθητα κτίρια, σε μία προσπάθεια εξισορρόπησης της κατάστασης, που δημιουργήθηκε στα μεγάλα αστικά κέντρα τις δεκαετίες του '60 και του '70. Οπως αναφέρει χαρακτηριστικά ο κ. Δημήτρης Καψιμάλης, πρόεδρος της Ενωσης Κατασκευαστών Κτιρίων Ελλάδος (ΕΚΚΕ) «ο περιορισμός ως προς το βάθος και το πλάτος των ημιυπαίθριων έρχεται σε πλήρη αντίθεση με τους αρχιτέκτονες, οι οποίοι προσπαθούν τα τελευταία χρόνια να παρουσιάσουν τη σύγχρονη αντίληψη των κτιρίων στη χώρα μας».

Aπό την πλευρά τους μηχανικοί υποστηρίζουν ότι «ο ημιυπαίθριος χώρος, ως στοιχείο αρχιτεκτονικού σχεδιασμού πρέπει να βοηθάει και να δίνει μια ελευθερία και ευελιξία στον αρχιτέκτονα - δημιουργό για το πώς θα σχεδιάσει το κτίριό του. Η νέα διάταξη που ορίζει 15% με αναλογική κατ' όροφο εφαρμογή δεν βοηθάει προς αυτήν την κατεύθυνση. Είναι μία μηχανιστική προσέγγιση, η οποία απλώς επιτρέπει να έχεις και μια βεράντα στο ακίνητό σου. Ο ημιυπαίθριος χώρος όμως θεσμοθετήθηκε για να μπορεί ο αρχιτέκτονας να μην παράγει «κουτιά», αλλά να φτιάχνει ένα κτίριο με εσοχές, με μια αναδιάταξη των όγκων του, ένα κτίριο ενδιαφέρον και λειτουργικό. Με αυτήν, λοιπόν, τη διάταξη κάτι τέτοιο δεν μπορεί να γίνει. Γι' αυτό και είμαστε αντίθετοι με τον όρο αναλογική κατ' όροφο εφαρμογή, μιας και από μόνη της η μείωση της επιτρεπόμενης επιφάνειας ημιυπαίθριων από 20% σε 15% δεν είναι ιδιαίτερα σημαντικό ζήτημα». Παράγοντες της κτηματαγοράς πάντως εκτιμούν ότι ακόμα και οι νέοι περιορισμοί που θεσπίζονται, δεν θα αποτρέψουν ορισμένους κατασκευαστές από το να κάνουν επεκτάσεις δωματίων, ενδεχομένως εις βάρος της βεράντας.