Στον «πάγο» η αγορά κατοικίας

H υποτονικότητα στην αγορά κατοικίας δίνει τη θέση της στο πάγωμα, όπως αναφέρουν πλέον με έκδηλη ανησυχία παράγοντες της αγοράς. Οι αγοραπωλησίες λιγοστεύουν σταδιακά, καθώς πολλοί ενδιαφερόμενοι αγοραστές διαπιστώνουν ότι τα ποσά που απαιτούνται για την απόκτηση κατοικίας, ιδίως αν αυτή είναι νεόδμητη, ξεπερνούν τον προϋπολογισμό τους. Ετσι, πληθαίνουν εκείνοι που τηρούν στάση αναμονής, εκτιμώντας ότι κάποια στιγμή οι τιμές θα υποχωρήσουν ή έστω θα θεσπιστούν φοροαπαλλαγές (όπως αυτές που έχει εξαγγείλει το υπουργείο Οικονομικών), που θα βελτιώσουν τις συνθήκες και κυρίως την ψυχολογία. Εως τότε, όλα τα δεδομένα συγκλίνουν υπέρ του ότι η αγορά έχει πλέον παγώσει.

Χαρακτηριστικό παράδειγμα είναι ο ρυθμός χορήγησης στεγαστικών δανείων, που εμφανίζεται να υποχωρεί, παρά τις κατά καιρούς δελεαστικές προσφορές των τραπεζών, στο πλαίσιο του ανταγωνισμού. Αν και η ΕΚΤ δεν προχώρησε σε νέα αύξηση του κεντρικού επιτοκίου, οι συνέπειες από τις προηγούμενες αυξήσεις είναι πλέον ορατές. Ετσι, σύμφωνα και με την ενδιάμεση έκθεση της Τραπέζης της Ελλάδας, ο ρυθμός χορηγήσεων νέων στεγαστικών δανείων διαμορφωνόταν σε 23,5% τον Αύγουστο του 2007, έναντι 28% κατά το τέταρτο τρίμηνο του 2006 και 31,5% το αντίστοιχο τρίμηνο του 2005. Παρά τη δεδομένη αυτή επιβράδυνση, η πιστωτική επέκταση των νοικοκυριών είναι άλλο ένα κρίσιμο συμπέρασμα που επιδεινώνει την εικόνα. Το υπόλοιπο των στεγαστικών δανείων ως ποσοστό επί του ΑΕΠ διαμορφωνόταν σε 31,2% τον Αύγουστο του 2007, έναντι 29,3% τον Δεκέμβριο του 2006. Αντίστοιχα είναι σαφής η στροφή των νοικοκυριών προς δάνεια σταθερού επιτοκίου, τα οποία αποτελούσαν το 72,4% των νέων δανείων στο οκτάμηνο του τρέχοντος έτους. Το αντίστοιχο ποσοστό του 2006 δεν ξεπερνούσε το 36,6%.

Οι δύο αυτές συνιστώσες (τιμές πώλησης και φόροι) της εξίσωσης που λέγεται αγορά κατοικίας είναι οι πλέον κρίσιμες για την αναζωογόνηση της αγοράς. Τα υπερτιμημένα ακίνητα αποδίδονται αφενός μεν στο υπέρμετρο κέρδος που επιδιώκουν να πετύχουν οι κατασκευαστές, αλλά και σε δικές τους άστοχες επενδύσεις. Πολλές εταιρείες πληρώνουν μέχρι σήμερα τα «σπασμένα» του πανικού που επικράτησε στα τέλη του 2005. Θέλοντας να εξασφαλίσουν όσο το δυνατόν περισσότερα οικόπεδα με άδειες οικοδομής που να μην υπόκεινται σε ΦΠΑ, πολλοί εργολάβοι έδωσαν γη και ύδωρ στους οικοπεδούχους. Σήμερα, οι συγκεκριμένοι κατασκευαστές διαπιστώνουν έστω και ετεροχρονισμένα ότι αν πωλήσουν σε χαμηλότερες τιμές, θα παρουσιάσουν ζημίες. Σημειωτέον ότι στο μεσοδιάστημα, αυξήθηκε σημαντικά και το κόστος των οικοδομικών υλικών, κυρίως λόγω του διεθνούς ράλι των τιμών του πετρελαίου. Το ερώτημα που προκύπτει είναι γιατί θα πρέπει να επωμιστεί ο αγοραστής την τυχόν άστοχη επενδυτική κίνηση ενός κατασκευαστή;

Το γεγονός ότι οι περισσότερες νέες οικοδομές χρηματοδοτούνται από ίδια κεφάλαια και όχι από τραπεζικό δανεισμό έχει προσφέρει ένα σημαντικό «μαξιλάρι ασφαλείας». Αυτός είναι και ο λόγος που οι τιμές δεν υποχωρούν, μιας και δεν υπάρχει άμεση πίεση για πωλήσεις. Είναι χαρακτηριστικό ότι ορισμένα νεόδμητα διαμερίσματα στους χαμηλούς κυρίως ορόφους (1ο και 2ο) παραμένουν αδιάθετα ακόμα και 1,5 - 2 χρόνια μετά την ολοκλήρωση της κατασκευής. Ωστόσο, οι τιμές πώλησής τους δεν αλλάζουν.

Κάτι τέτοιο όμως δεν μπορεί να συνεχίζεται εσαεί. Ηδη, πολλοί φορείς έχουν ξεκινήσει δειλά δειλά να κάνουν λόγο για υπερπροσφορά κατοικιών, καθώς η οικοδομική δραστηριότητα δεν καταγράφει μεγάλη υποχώρηση. Ταυτόχρονα, ο ρυθμός απορρόφησης των υφιστάμενων νεόδμητων κατοικίων είναι αποδεδειγμένα μειωμένος, έναντι των προηγούμενων ετών. Αυτήν την περίοδο, αναφέρουν μεσιτικά γραφεία, πολλοί αγοραστές επιχειρούν -συχνά μάταια- να διαπραγματευθούν την αγορά κατοικίας, επιτυγχάνοντας κάποια έκπτωση. Αρκετοί δε είναι εκείνοι που αγοράζουν εν τέλει νέα κατοικία, έχοντας προηγουμένως πωλήσει κάποιο άλλο ακίνητο, είτε οικόπεδο είτε το παλιό τους διαμέρισμα. Αλλοι πάλι -και αυτοί είναι και οι περισσότεροι- κινούνται σε παλιότερα ακίνητα, προκαλώντας το σημερινό πάγωμα στην αγορά.