Τα φορολογικά μυστικά στις μεταβιβάσεις ακινήτων

Mε τον περυσινό νόμο που εφαρμόσθηκε ο ΦΠΑ στα ακίνητα υπήρξαν και αρκετές αλλαγές που αφορούν τις μεταβιβάσεις ακινήτων. Συγκεκριμένα, τα ακίνητα που πωλούνται από την 1-1-2006 για δεύτερη φορά δεν φορολογούνται με τον γνωστό Φόρο Μεταβίβασης (11%). Πλέον έχει εισαχθεί στη Φορολογία Κεφαλαίου ο Φόρος Αυτόματου Υπερτιμήματος (ΦΑΥ) που καταβάλλεται από τους πωλητές ακινήτων και το τέλος συναλλαγής που πληρώνουν οι αγοραστές ακινήτων, με αποτέλεσμα η τελική επιβάρυνση κυρίως για τους αγοραστές να είναι ελάχιστη.

Ο Φόρος Αυτόματου Υπερτιμήματος ενεργοποιείται στις περιπτώσεις που κατά την πώληση ακινήτου προκύπτει υπεραξία. Βέβαια, επειδή στα συμβόλαια αναγράφεται συνήθως η αντικειμενική αξία του ακινήτου, για να προκύψει υπεραξία θα πρέπει να αυξηθούν οι αντικειμενικές αξίες.

Παρακάτω παρατίθενται οδηγίες που αφορούν το Φόρο Αυτόματου Υπερτιμήματος καθώς και το τέλος συναλλαγής. Οι υποψήφιοι αγοραστές ακινήτων καθώς και οι πωλητές θα πρέπει να γνωρίζουν τις αλλαγές που έχουν επέλθει με τους δύο νέους φόρους καθώς και τις υποχρεώσεις που θα έχουν απέναντι στο Δημόσιο.

Οι απαντήσεις

1. Ποιο είναι το αντικείμενο του ΦΑΥ και ποιος είναι ο υπόχρεος για την καταβολή του φόρου;

Ο Φόρος Αυτόματου Υπερτιμήματος επιβάλλεται σε ακίνητα που αποκτώνται με οποιαδήποτε αιτία μετά την 1η Ιανουαρίου 2006 και μεταβιβάζονται περαιτέρω με επαχθή αιτία. Ως κτήση του ακινήτου νοείται η αγορά ή με άλλη αιτία κτήση του, ανεξάρτητα από τη μεταγραφή της. Υπόχρεος για την καταβολή του φόρου είναι ο πωλητής.

2. Ποια είναι η αρμόδια ΔΟΥ για την υποβολή της δήλωσης;

Οι συμβαλλόμενοι υποχρεούνται πριν από τη σύνταξη του συμβολαίου, να επιδώσουν δήλωση ΦΑΥ προς τον αρμόδιο προϊστάμενο ΔΟΥ της περιφέρειας στην οποία βρίσκεται το ακίνητο.

3. Ποια είναι η φορολογητέα αξία και ποιοι οι φορολογικοί συντελεστές;

Ως φορολογητέα αξία για τον υπολογισμό του φόρου ορίζεται η διαφορά μεταξύ της τιμής κτήσης και πώλησης του ακινήτου, οι οποίες εξευρίσκονται σύμφωνα με το σύστημα του αντικειμενικού προσδιορισμού της αξίας των ακινήτων ή με βάση τα συγκριτικά στοιχεία, όπου δεν εφαρμόζεται το σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού, χωρίς να λαμβάνεται υπόψη το τυχόν μεγαλύτερο δηλούμενο τίμημα.

Ο συντελεστής του Φόρου Αυτομάτου Υπερτιμήματος ορίζεται σε ποσοστό:

α) Είκοσι τοις εκατό, αν η μεταβίβαση γίνει σε χρονικό διάστημα έως και πέντε ετών από την κτήση του ακινήτου.
β) Δέκα τοις εκατό, αν η μεταβίβαση γίνει σε χρονικό διάστημα μεγαλύτερο των πέντε έως και δεκαπέντε ετών από την κτήση του ακινήτου.
γ) Πέντε τοις εκατό, αν η μεταβίβαση γίνει σε χρονικό διάστημα μεγαλύτερο των δεκαπέντε έως και είκοσι πέντε ετών από την κτήση του ακινήτου.
Αν η μεταβίβαση γίνει μετά την πάροδο είκοσι πέντε ετών από την κτήση του ακινήτου ή του εμπράγματου επ' αυτού δικαιώματος, δεν επιβάλλεται Φόρος Αυτόματου Υπερτιμήματος.

4. Πότε παραγράφεται το δικαίωμα του Δημοσίου για την επιβολή ΦΑΥ;

Το δικαίωμα του Δημοσίου για την επιβολή ΦΑΥ παραγράφεται μετά την πάροδο πενταετίας από το τέλος του έτους εντός του οποίου υποβλήθηκε η οικεία δήλωση. Σε περίπτωση μη υποβολής της δήλωσης το δικαίωμα του Δημοσίου παραγράφεται μετά την πάροδο δεκαπέντε ετών από το τέλος του έτους εντός του οποίου λήγει η προθεσμία για την υποβολή της δήλωσης.

5. Σε μεταβιβάσεις υποκείμενες σε ΦΑΥ επιβάλλεται Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτων στον αγοραστή;

Με τη διάταξη της παραγράφου 6 του άρθρου 21 του ν. 3427/2005 ορίζεται ότι μεταβιβάσεις υποκείμενες σε ΦΑΥ δεν υπόκεινται σε Φόρο Μεταβίβασης Ακινήτων.

Τέλος συναλλαγής ακινήτων

1. Ποιο είναι το αντικείμενο του τέλους συναλλαγής ακινήτων και ποιος είναι ο υπόχρεος για την καταβολή του τέλους;

Το τέλος συναλλαγής ακινήτων επιβάλλεται σε ακίνητα που αποκτώνται με οποιαδήποτε αιτία μετά την 1η Ιανουαρίου 2006 και μεταβιβάζονται περαιτέρω με επαχθή αιτία. Υπόχρεος για την καταβολή του τέλους είναι ο αγοραστής.

2. Ποια είναι η αρμόδια ΔΟΥ για την υποβολή της δήλωσης;

Οι συμβαλλόμενοι υποχρεούνται πριν από τη σύνταξη του συμβολαίου να επιδώσουν δήλωση του τέλους συναλλαγής προς τον αρμόδιο προϊστάμενο ΔΟΥ της περιφέρειας στην οποία βρίσκεται το ακίνητο.

3. Πώς υπολογίζεται το τέλος συναλλαγής ακινήτων;

Το τέλος υπολογίζεται σε ποσοστό 1% επί της αξίας του μεταβιβαζόμενου ακινήτου, η οποία εξευρίσκεται σύμφωνα με το σύστημα του αντικειμενικού προσδιορισμού της αξίας των ακινήτων ή με βάση τα συγκριτικά στοιχεία, όπου δεν εφαρμόζεται το σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού. Σε περίπτωση που στο μεταβιβαστικό συμβόλαιο το τίμημα ή, επί αναγκαστικού ή εκούσιου πλειστηριασμού, το εκπλειστηρίασμα είναι μεγαλύτερο της αξίας που προκύπτει με την εφαρμογή των ανωτέρω διατάξεων, το τέλος υπολογίζεται με βάση το τίμημα ή το εκπλειστηρίασμα αντίστοιχα.

4. Πότε παραγράφεται το δικαίωμα του Δημοσίου για την επιβολή του τέλους συναλλαγής ακινήτων;

Το δικαίωμα του Δημοσίου για την επιβολή του τέλους συναλλαγής παραγράφεται μετά την πάροδο πενταετίας από το τέλος του έτους εντός του οποίου υποβλήθηκε η οικεία δήλωση. Σε περίπτωση μη υποβολής της δήλωσης το δικαίωμα του Δημοσίου παραγράφεται μετά την πάροδο δεκαπέντε ετών από το τέλος του έτους εντός του οποίου λήγει η προθεσμία για την υποβολή της δήλωσης.